INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 05 sierpnia 2009r. (data wpływu do tut. Biura 07 sierpnia 2009r.), uzupełnionym w dniu 23 września 2009r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

• możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny w 2004r. - jest prawidłowe,
• opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości gruntowej nabytej w 2007r. - jest prawidłowe,
• przysługujących wnioskodawcy ulg z tytułu sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 07 sierpnia 2009r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

• możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny w 2004r.,
• opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości gruntowej nabytej w 2007r.,
• przysługujących wnioskodawcy ulg z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi, pismem z dnia 15 września 2009r. Znak: IBPBII/2/415-816/09/NG wezwano do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 23 września 2009r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w kwietniu 2004r. stał się właścicielem gruntu na podstawie zawartej umowy darowizny w formie aktu notarialnego. Na tym gruncie w 2007r. wybudował dom jednorodzinny. Również w tym samym roku, wraz z żoną dokupił następną parcelę (na podstawie aktu notarialnego – umowa sprzedaży), z której powstał ogródek do jego domu. Wnioskodawca nadmienia, iż budynek w całości znajduje się na parceli darowanej.

W grudniu 2008r. budynek został odebrany i dopuszczony do użytku przez odpowiedni organ i wraz z rodziną w tym samym miesiącu zameldowałem się i zamieszkałem w tymże budynku, gdzie mieszkam do dziś. Na dzień dzisiejszy zgłosiła się osoba zainteresowana zakupem mojej posiadłości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy od nieruchomości - parceli zabudowanej budynkiem mieszkalnym, która stała się własnością wnioskodawcy na podstawie aktu darowizny z 2004r. będzie naliczony podatek, a jeżeli tak to w jakim procencie...
2. Jaki procent podatku należy odprowadzić do urzędu od parceli zakupionej w 2007r....
3. Czy w myśl obowiązujących przepisów istnieją ulgi z których wnioskodawca może skorzystać przy sprzedaży...
   
   

Ad. 1. Zdaniem wnioskodawcy, wszystkie darowizny sprzed 2007r. przy sprzedaży nie podlegają opodatkowaniu.

Ad. 2. Wnioskodawca uważa, że należy odprowadzić 19% podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Ad. 3. Wnioskodawca uważa, że osoby, które były zameldowane przed końcem 2008r. a zamieszkują i są zameldowane przez rok czasu mogą skorzystać przy sprzedaży z ulgi meldunkowej.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007r.

Z kolei ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r.

Stosownie jednak do art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

W związku z powyższym, rozpatrując konsekwencje podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowe znaczenie ma moment jej nabycia.

Użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca nabył w 2004r. w drodze zawarcia umowy darowizny nieruchomość gruntową, na której w 2007r. wybudował budynek mieszkalny. W tymże 2007r. wnioskodawca dokupił wraz z żoną parcelę, z której powstał ogródek do wybudowanego domu. Następnie w 2008r. wnioskodawca uzyskał zgodę od odpowiedniego organu na użytkowanie powyższego budynku. Wnioskodawca planuje sprzedaż powyższych nieruchomości.

Wyjaśnić należy, iż ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jakkolwiek posługuje się pojęciem nieruchomości, to tego pojęcia nie definiuje. W tym też zakresie należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. W myśl art. 47 Kodeksu część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika - art. 235 Kodeksu).

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, iż odnośnie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w 2004r. w drodze darowizny, która następnie została zabudowana domem jednorodzinnym, należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

I tak stosownie do art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym mowa wyżej, zgodnie z ust. 2, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Jednakże, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ww. ustawy wolne od podatku są w całości przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Biorąc pod uwagę przedstawione we wniosku zdarzenie oraz powyższe przepisy należy stwierdzić, że jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpi w 2009r., to w takim przypadku od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości do daty sprzedaży nie minie 5 lat, co oznacza, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Jednakże z uwagi na fakt, iż nabycie nastąpiło w drodze zawarcia przez wnioskodawcę umowy darowizny, przychód ze sprzedaży w całości będzie wolny od podatku dochodowego. Jeżeli natomiast sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpi po 31 grudnia 2009r., to z uwagi na fakt, że w takim przypadku ewentualna sprzedaż będzie miała miejsce po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie gruntu, zamierzona transakcja sprzedaży, nie będzie dla wnioskodawcy stanowiła w ogóle źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając powyższe na uwadze stanowisko wnioskodawcy odnośnie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2004r. w drodze darowizny należy uznać za prawidłowe.

Odnośnie parceli nabytej przez wnioskodawcę w drodze zawarcia umowy sprzedaży, należy stwierdzić, że z uwagi na fakt, iż nabycie przedmiotowej działki nastąpiło w 2007r. zastosowanie znajdą zatem przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Należy także zauważyć, że w przedmiotowej sprawie pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, winien być liczony od końca 2007r., czyli roku, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości. Oznacza to, że termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy upłynie z dniem 31 grudnia 2012r. Tym samym należy stwierdzić, że o ile sprzedaż przedmiotowej parceli nastąpi przed upływem pięcioletniego terminu, tj. przed końcem 2012r., to będzie stanowić – podlegające opodatkowaniu – źródło przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że stanowisko wnioskodawcy, iż z tytułu ewentualnej sprzedaży zakupionej przez niego parceli w 2007r. należy odprowadzić do urzędu skarbowego 19% podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jest prawidłowe.

Odnośnie przysługujących wnioskodawcy ulg, z których wnioskodawca może skorzystać przy sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, należy stwierdzić, że odnośnie nieruchomości nabytej przez wnioskodawcę w 2004r. - jak już wyżej wskazano - jeżeli sprzedaż nastąpi w 2009r., wnioskodawcy z uwagi na brzmienie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r., przysługuje mu zwolnienie z opodatkowania z uwagi na fakt, iż nabył przedmiotową nieruchomość w drodze darowizny. Natomiast w przypadku sprzedaży przedmiotowej parceli po 2009r. z uwagi na upływ 5-letniego terminu przychód uzyskany z niej w ogóle nie będzie stanowił źródła przychodów podlegającego opodatkowani.

Odnośnie faktu zamieszkiwania i zameldowania przez wnioskodawcę w przedmiotowym domu przez okres przekraczający rok, należy zauważyć, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r. nie zawierała przepisów dotyczących tzw. ulgi meldunkowej. Zwolnienie określone mianem „ulgi meldunkowej” obowiązywało i obowiązuje wyłącznie w stosunku do przychodu ze zbycia nieruchomości lub praw, które nabyto w okresie od 01 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r. Powyższy fakt wynika wprost z przytoczonych powyżej przepisów przejściowych. Oznacza to, że ulga meldunkowa w ogóle wnioskodawcy w stosunku do powyższej nieruchomości nie przysługuje.

Natomiast odnośnie parceli nabytej w 2007r. należy zauważyć, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22. Zwolnienie, o którym mowa wyżej ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 ww. ustawy).

Mając powyższy przepis na uwadze, należy podkreślić, iż zwolnieniem określonym w tym przepisie objęty jest wyłącznie przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego jego części lub udziału w takim budynku, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie; ulga ta nie dotyczy gruntów. Skoro bowiem art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2008r. enumeratywnie wymienia rodzaje przychodów, które mogą podlegać zwolnieniu z opodatkowania a wśród tych przychodów nie wymienia przychodu ze zbycia gruntu, to w przypadku wnioskodawcy nie przysługuje mu powyższa ulga meldunkowa. Bowiem nieruchomość, którą nabył w 2007r. jest nieruchomością gruntową niezabudowaną, a jak wskazano wyżej przedmiotowa ulga nie dotyczy gruntów.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko wnioskodawcy, że przysługuje mu tzw. ulga meldunkowa należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.