Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy
ITPB2/415-632/10/MM
z 13 października 2010 r.

 

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

Interpretacje podatkowe
 

Rodzaj dokumentu
interpretacja indywidualna
Sygnatura
ITPB2/415-632/10/MM
Data
2010.10.13



Autor
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy


Temat
Podatek dochodowy od osób fizycznych --> Podstawa obliczenia i wysokość podatku --> Dochody opodatkowane ryczałtem

Podatek dochodowy od osób fizycznych --> Źródła przychodów --> Przychody ze sprzedaży nieruchomości

Podatek dochodowy od osób fizycznych --> Koszty uzyskania przychodów --> Pojęcie i wysokość kosztów uzyskania przychodów

Podatek dochodowy od osób fizycznych --> Przedmiot i podmiot opodatkowania --> Przedmiot opodatkowania

Podatek dochodowy od osób fizycznych --> Źródła przychodów --> Katalog źrodeł przychodów


Słowa kluczowe
akt notarialny
akt notarialny
koszty uzyskania przychodów
koszty uzyskania przychodów
kredyt
kredyt
nieruchomości
nieruchomości
odpłatne zbycie
odpłatne zbycie
sprzedaż nieruchomości
sprzedaż nieruchomości


Istota interpretacji
1. Czy przejęty dług wobec banku stanowi koszt nabycia nieruchomości?2. Czy koszty notarialne w kwocie 4.360 zł 46 gr wynikające z aktu notarialnego z dnia 11 września 2007 r. podwyższają koszt nabycia nieruchomości?



Wniosek ORD-IN 3 MB

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA


Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 4 maja 2010 r. (data wpływu 1 lipca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia w ciężar kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na zakup #189; części nieruchomości zabudowanej - jest prawidłowe.


UZASADNIENIE


W dniu 1 lipca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia w ciężar kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na zakup #189; części nieruchomości zabudowanej.

Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne, pismem z dnia 16 września 2010 r. Nr ITPB2/415-632/10-2/MM wezwano Pana do ich usunięcia. Wniosek uzupełnił Pan pismem z dnia 30 września 2010 r. (data wpływu 6 października 2010 r.).


W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym przedstawiono następujący stan faktyczny.


W dniu 11 września 2007 r. Wnioskodawca zakupił #189; części nieruchomości zabudowanej za kwotę 125.000 zł. Część ceny w kwocie 70.000 zł zapłacił przelewem na rachunek wskazany w akcie notarialnym. Z zapłaty pozostałej części ceny, tj. kwoty 55.000 zł sprzedający zwolnił Wnioskodawcę, w zamian za przejęcie jego długu wobec banku. Bank ten wcześniej wyraził zgodę na cesję długu.

Dnia 15 kwietnia 2010 r. Wnioskodawca wraz z drugim właścicielem sprzedał całą nieruchomość za kwotę 350.000 zł. W związku z tym, iż każdy z właścicieli posiadał #189; część nieruchomości, każdy z nich sprzedał swoją część za kwotę 175.000 zł.

Kredyt hipoteczny, który Wnioskodawca przejął w drodze cesji został spłacony w maju 2010 r.


W związku z powyższym zadano następujące pytania:


  1. czy przejęty dług wobec banku stanowi koszt nabycia nieruchomości...
  2. czy koszty notarialne w kwocie 4.360 zł 46 gr wynikające z aktu notarialnego z dnia 11 września 2007 r. podwyższają koszt nabycia nieruchomości...


Zdaniem Wnioskodawcy, kwotą nabycia nieruchomości jest kwota 125.000 zł, powiększona o koszty notarialne w wysokości 4.360 zł 46 gr, czyli łącznie 129.360 zł 46 gr. Wnioskodawca zakupił nieruchomość za kwotę 125.000 zł, z czego część ceny w kwocie 70.000 zł zapłacił przelewem, a pozostałą część ceny w wysokości 55.000 zł przejął w postaci długu wobec banku. Gdyby sprzedający nie posiadał długu wobec banku, to wówczas Wnioskodawca zapłaciłby należną cenę z tej sprzedaży przelewem. Natomiast w opisanej sytuacji część ceny została zapłacona natychmiast, a część w terminie późniejszym, kiedy to dokonał spłaty przejętego kredytu. W ocenie Wnioskodawcy kupując nieruchomość nie jest istotna forma zapłaty ani termin płatności, istotna jest natomiast kwota należna zbywcy. Dochód ze sprzedaży nieruchomości należy obliczyć poprzez pomniejszenie przychodu z jej sprzedaży, tj. kwoty 175.000 zł. o koszty nabycia tj. o kwotę 125.000 zł i 4.360 zł 48 gr. Zatem dochodem ze sprzedaży będzie kwota 45.639 zł 54 gr, a 18 % podatek od tej sprzedaży wynosi po zaokrągleniu 8.215 zł.


W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.


W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.


Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:


  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,


jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.


Ponieważ w niniejszej sprawie odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi ono źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 11 września 2007 r. Wnioskodawca zakupił #189; części nieruchomości zabudowanej za kwotę 125.000 zł. Część ceny w kwocie 70.000 zł zapłacił przelewem na rachunek wskazany w akcie notarialnym. Z zapłaty pozostałej części ceny, tj. kwoty 55.000 zł sprzedający zwolnił Wnioskodawcę, w zamian za przejęcie jego długu wobec banku. Bank ten wcześniej wyraził zgodę na cesję długu.

Dnia 15 kwietnia 2010 r. Wnioskodawca wraz z drugim właścicielem sprzedał całą nieruchomość za kwotę 350.000 zł. W związku z tym, iż każdy z właścicieli posiadał #189; część nieruchomości, każdy z nich sprzedał swoją część za kwotę 175.000 zł.

Kredyt hipoteczny, który Wnioskodawca przejął w drodze cesji został spłacony w maju 2010 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku

Zgodnie z art. 30e ust. 4, podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku.

Z kolei stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione w czasie jej posiadania.

Co do zasady ustawodawca nie określa więc szczegółowo katalogu wydatków, które mogą stanowić koszt uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości. Koszty nabycia powinny być rozumiane szeroko i oprócz kwoty wydatkowanej na zakup nieruchomości powinny obejmować w szczególności wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Skoro jednak do kosztów uzyskania przychodów można wliczyć tylko udokumentowane wydatki związane z nabyciem nieruchomości, to powinny one zostać - dla celów podatkowych - udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami.

Podkreślić przy tym należy, że obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został faktycznie poniesiony spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Natomiast organ podatkowy weryfikujący prawidłowość naliczenia podatku dochodowego uprawniony jest żądać od podatników przedłożenia dokumentów z których będzie wynikało kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione.

Odnosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, że w przedstawionym stanie faktycznym kosztem nabycia będą m.in. udokumentowane wydatki poniesione za zakup #189; części nieruchomości. Wydatkiem tym jest zatem część ceny zakupu zapłacona w gotówce sprzedającemu, jak i kwota przejętego i spłaconego przez Wnioskodawcę kredytu hipotecznego.

Również do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można zakwalifikować wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, na mocy którego przeniesione zostało na Wnioskodawcę prawo własności #189; nieruchomości.

Zatem wyliczając kwotę należnego podatku z tytułu sprzedaży #189; nieruchomości zakupionej w roku 2007, przychód ustalony zgodnie z art. 19 Wnioskodawca powinien pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu (ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i art. 22 ust. 6e). Różnica stanowi dochód podlegający opodatkowaniu. Od tak obliczonego dochodu należy wyliczyć 19% podatek dochodowy i uiścić go w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ww. ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Podkreślić należy, że dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2007 r. podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, a nie jak wskazuje w swoim stanowisku Wnioskodawca 18% podatkiem dochodowym.

Zaznaczyć przy tym należy, iż podatnik zobowiązany jest sam ustalić z uwzględnieniem powyższej zasady (proporcjonalnie) wysokość uzyskanego przychodu, poniesionych kosztów nabycia, dochód uzyskany z tej sprzedaży oraz należny podatek dochodowy.

Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.


Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).


Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.



doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji
Dołącz do zarejestrowanych użytkowników i korzystaj wygodnie z epodatnik.pl.   Rejestracja jest prosta, szybka i bezpłatna.

Reklama

Przejrzyj zasięgi serwisu epodatnik.pl od dnia jego uruchomienia. Zobacz profil przeciętnego użytkownika serwisu. Sprawdź szczegółowe dane naszej bazy mailingowej. Poznaj dostępne formy reklamy: display, mailing, artykuły sponsorowane, patronaty, reklama w aktywnych formularzach excel.

czytaj

O nas

epodatnik.pl to źródło aktualnej i rzetelnej informacji podatkowej. epodatnik.pl to jednak przede wszystkim źródło niezależne. Niezależne w poglądach od aparatu skarbowego, od wymiaru sprawiedliwości, od inwestorów kapitałowych, od prasowego mainstreamu.

czytaj

Regulamin

Publikacje mają charakter informacyjny. Wydawca dołoży starań, aby informacje prezentowane w serwisie były rzetelne i aktualne. Treści prezentowane w serwisie stanowią wyraz przekonań autorów publikacji, a nie źródło prawa czy urzędowo obowiązujących jego interpretacji.

czytaj