INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm. ) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 listopada 2010 r. (data wpływu 15 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

1. zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na remont mieszkania, opłat administracyjnych i wydatków na zakup wyposażenia - jest prawidłowe,
2. zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania i sposobu ich przeliczania na złote – jest prawidłowe,
3. możliwości zaliczenia odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów - jest prawidłowe,
4. sposobu rozliczenia kosztów uzyskania przychodów - jest nieprawidłowe.
   
   

UZASADNIENIE

W dniu 15 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na remont mieszkania, opłat administracyjnych i spłatę kredytu oraz odpisów amortyzacyjnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Za środki uzyskane z kredytu hipotecznego - 90% wartości mieszkania oraz 10% - środki własne - Wnioskodawczyni zakupiła dwupokojowe mieszkanie własnościowe. Kredyt na zakup mieszkania został wypłacony i jest spłacany w walucie EURO. Wnioskodawczyni planuje, że w przyszłym roku będzie wynajmowała mieszkanie trzem osobom. Dodatkowo w mieszkaniu tym będzie mieszkała córka Wnioskodawczyni - razem 4 osoby.

Opłaty do spółdzielni mieszkaniowej Wnioskodawczyni opłaca i będzie opłacać, jako właścicielka mieszkania, natomiast opłaty związane z eksploatacją mieszkania (prąd, gaz, woda, Internet) będą opłacone przez najemców. Jako osoba fizyczna Wnioskodawczyni rozlicza się z podatku dochodowego na zasadach ogólnych (dochód opodatkowany stawką 19% i 32%). Wnioskodawczyni prowadzi również jednoosobową pozarolniczą działalność gospodarczą (z działalności Wnioskodawczyni odprowadza podatek liniowy 19% od dochodu). Wnioskodawczyni zakłada, że w kolejnym roku podatkowym będzie miała duże koszty uzyskania przychodu wynikające z wynajmu mieszkania dlatego nie chce korzystać ze zryczałtowanej formy opodatkowania z tytułu najmu. Przychód uzyskany z najmu mieszkania Wnioskodawczyni planuje rozliczyć na zasadach ogólnych - jako osoba fizyczna. Wnioskodawczyni chce pomniejszyć przychód uzyskany z najmu lokalu o koszty ich uzyskania, dlatego potrzebuje indywidualnej interpretacji czy i jakie koszty może odliczyć od osiągniętego przychodu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy jako osoba fizyczna rozliczająca się z podatku na zasadach ogólnych Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu: koszty poniesione na remont mieszkania (np. malowanie, wymiana okien, inne prace remontowe); koszty poniesione na zakup mebli i urządzeń elektrycznych (np. pralka, lodówka, piecyk gazowy); opłaty administracyjne (czynsz płacony do SM)...
2. Czy odsetki od kredytu hipotecznego otrzymanego na zakup tego mieszkania Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu... Jak należy obliczyć kwotę odsetek od kredytu w złotych gdy odsetki są spłacane w EURO...
3. Czy do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawczyni może doliczyć odpisy amortyzacyjne wynajmowanego mieszkania... Czy Wnioskodawczyni musi prowadzić ewidencję środków trwałych...
4. Jaką część (wg jakiej proporcji) kosztów Wnioskodawczyni może odliczyć od przychodu jeśli w wynajmowanym mieszkaniu będą mieszkać: 3 osoby wynajmujące mieszkanie (z tego tytułu osiągać będę przychód) oraz córka Wnioskodawczyni (z tego tytułu Wnioskodawczyni nie będzie osiągać przychodu)...
5. Jeżeli w danym roku podatkowym Wnioskodawczyni wykaże stratę między przychodem uzyskanym z najmu i poniesionymi kosztami to czy może ją rozliczyć w ramach dochodu z umowy o pracę czy może ją rozliczyć tylko w ramach dochodu z najmu w kolejnych latach podatkowych...
   
   

Odpowiedź na pytania 1 - 4 stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Wniosek w zakresie pytania 5 zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją.

Ad. 1

Wnioskodawczyni uważa, że może doliczyć do kosztów uzyskania przychodu: koszty poniesione na remont mieszkania (np. malowanie, wymiana okien, inne prace remontowe); koszty poniesione na zakup mebli i urządzeń elektrycznych (np. pralka, lodówka, piecyk gazowy); opłaty administracyjne (czynsz płacony do SM).

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawczyni odsetki od kredytu hipotecznego otrzymanego na zakup tego mieszkania można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Ponieważ odsetki są spłacane w EURO, Wnioskodawczyni uważa, że kwotę jaką może odliczyć od przychodu powinno się obliczyć wg średniego kursu EURO - NBP z dnia poprzedzającego spłatę raty kredytowej.

Ad. 3

Do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawczyni może doliczyć odpisy amortyzacyjne wynajmowanego mieszkania własnościowego w wysokości 1,5% rocznie ceny kupna mieszkania powiększonej o inne opłaty związane z kupnem mieszkania (takie jak: podatek od czynności cywilnoprawnych; podatek od ustanowienia hipoteki; opłatę sądową; opłatę tytułem taksy za dokonanie czynności notarialnych; opłatę dla biura nieruchomości za pośrednictwo). Do amortyzowanej kwoty zdaniem Wnioskodawczyni można doliczyć również: odsetki od kredytu spłacone do dnia rozpoczęcia amortyzacji oraz koszty poniesione na remont mieszkania, zakup mebli i sprzętu AGD na wyposażenie mieszkania - zakupionego przed rozpoczęciem amortyzacji mieszkania. Mieszkanie które zamierza amortyzować Wnioskodawczyni musi być wg niej wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

W odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawczyni dopisała iż oczekuje odpowiedzi tylko na zadane przez Nią pytanie tj. czy do kosztów uzyskania przychodu może doliczyć odpisy amortyzacyjne wynajmowanego mieszkania. Wnioskodawca nie oczekuje oceny prawidłowości określenia wartości początkowej przedmiotowego mieszkania.

Ponadto w odpowiedzi na wezwanie telefoniczne Wnioskodawczyni doprecyzowała iż nie ustala wartości początkowej lokalu mieszkalnego metodą uproszczoną określoną w art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, (na okoliczność przeprowadzonej rozmowy sporządzono notatkę służbową).

Ad. 4

Ponieważ w mieszkaniu będą mieszkać 4 osoby, ale tylko od trzech osób Wnioskodawczyni będzie osiągać przychód, dlatego zdaniem Wnioskodawczyni tylko #190; poniesionych kosztów może być odliczone od przychodu.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.

Ad. 1

Artykuł 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) wymienia najem jako odrębne źródło przychodu. W odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

W przypadku najmu, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które mają związek z uzyskaniem przychodu z najmu. Poniesienie wydatków przed rozpoczęciem najmu nie wyklucza możliwości zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów z najmu, jeżeli wydatki te miały na celu osiągnięcie przychodu. Poniesione wydatki mające na celu przystosowanie lokalu na cele mieszkalne, a tym samym przygotowanie go do wynajęcia, niewątpliwie mają wpływ na osiągnięcie przychodów z najmu.

Nie zawsze jednak jest możliwe zaliczenie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu bezpośrednio. Zgodnie bowiem z art. 23 ust. 1 pkt 1) lit. c) ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

W myśl zaś ww. art. 22g ust. 17 ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł.

Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

W omawianej sytuacji, rozstrzygające znaczenie ma charakter prac wykonanych w lokalu przed jego wynajęciem. Z uwagi na brak w przepisach prawa podatkowego definicji remontu, należy odnieść się do definicji sformułowanej przez przepisy prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.), remontem jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Wobec powyższego, różnica między remontem a ulepszeniem polega na tym, iż remont zmierza do przywrócenia pierwotnego stanu technicznego, a ulepszenie do przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującej zmianę cech użytkowych.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu z najmu można zaliczyć jedynie wydatki poniesione na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację, jeżeli w roku podatkowym nie przekroczyły 3500 zł oraz wydatki mające charakter odtworzeniowy, przywracający stan pierwotny, czyli remont.

Natomiast wydatki związane z instalacją elementów i urządzeń pierwotnie nieistniejących, jak również prace skutkujące zmianą cech użytkowych, z wyjątkiem wydatków nieprzekraczających w roku podatkowym kwoty 3500 zł, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne. W myśl przepisu art. 22 ust. 8 ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Poza wydatkami na utrzymanie przedmiotu najmu, bieżącą eksploatację oraz remont, kosztami uzyskania przychodów z tytułu najmu są również wydatki na zakup wyposażenia podwyższającego atrakcyjność (standard) lokalu.

Wydatki poniesione na nabycie wyposażenia (o ile stanowi tak zawarta umowa) wynajmujący może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio lub poprzez odpisy amortyzacyjne.

Składniki wyposażenia danego lokalu uznaje się za środki trwałe, jeżeli stanowią własność lub współwłasność wynajmującego, są kompletne i zdatne do użytku w dniu oddania do używania najemcy, a przewidywany okres ich używania będzie przekraczał rok. W takiej sytuacji wydatek na ich zakup będzie stanowił koszt uzyskania poprzez odpisy amortyzacyjne. W tym celu konieczne jest wprowadzenie danego składnika majątku do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Odpisów dokonuje się od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek wprowadzono do tej ewidencji.

Nie w każdym przypadku wymagane jest, aby składnik wyposażenia był amortyzowany. Ustawodawca dopuszcza możliwość dokonania jednorazowego odpisu (w miesiącu oddania do używania lub w miesiącu następnym). Przy czym dotyczy to składników, których wartość początkowa w dniu przyjęcia do używania jest równa lub niższa niż 3.500 zł.

Zgodnie z art. 22d ust. 1 ww. ustawy, podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g nie przekracza 3.500 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Zatem jeżeli zakres wykonanych prac przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego ma na celu odtworzenie stanu pierwotnego środka trwałego (lokalu mieszkalnego) to, w świetle powyższego Wnioskodawczyni może bezpośrednio zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki poniesione na remont tego lokalu mieszkalnego. Natomiast wydatki na umeblowanie nieruchomości do potrzeb najemcy (o ile wynika to z umowy najmu) oraz po spełnieniu określonych ww. warunków, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów uzyskiwanych z najmu - jednorazowo w miesiącu oddania do używania, albo poprzez odpisy amortyzacyjne w przypadku gdy wyposażenie będzie stanowiło środek trwały podlegający amortyzacji.

Odnosząc się do kwestii możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów opłacanego przez Panią czynszu odprowadzanego do spółdzielni mieszkaniowej wskazać należy, że w przypadku najmu, jako źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jak już wcześniej wskazano kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które mają związek z uzyskaniem przychodu z najmu. Niemniej jednak podkreślenia wymaga, iż wydatki te muszą być faktycznie poniesione przez wynajmującego, a nie przez najemcę.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż ponoszona przez Panią - jako właścicielkę wynajmowanego mieszkania kwota czynszu, płacona do Spółdzielni stanowi koszt uzyskania przychodu.

W tym miejscu podkreślić należy, iż ciężar co do prawidłowego udokumentowania przedmiotowych wydatków, jak i wykazania związku przyczynowo - skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem, a uzyskaniem przychodu spoczywa na Pani i jest warunkiem koniecznym dla uznania wydatku za koszt uzyskania przychodu.

A zatem stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na remont mieszkania i zakup wyposażenia mieszkania – pod warunkiem, że nie stanowią środka trwałego oraz opłat administracyjnych należy uznać za prawidłowe.

Ad. 2

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodu wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

• pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),

• pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.
  
  

Natomiast zgodnie z treścią art. 23 ust. 1 pkt 32 tej ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

Art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi zaś, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z powyższego wynika, że istotny jest moment poniesienia przez podatnika wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu aby prawidłowo rozliczyć koszty. Od momentu przekazania lokalu do użytkowania zapłacone odsetki od kredytu należy zaliczać bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Natomiast odsetki zapłacone do dnia przekazania lokalu do używania zwiększają jego wartość początkową i będą zaliczane do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne.

W myśl art. 11a ust. 2 koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.

A zatem stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie możliwości zaliczenia odsetek od kredytu do kosztów uzyskania przychodów oraz sposobu przeliczenia wartości tych odsetek należy uznać za prawidłowe.

Ad. 3

Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych - wydatki na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nie są jednorazowo zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. Z treści art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy wynika bowiem, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków m.in. na:

1. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3. ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Z uwagi na to, że składniki majątku wykorzystywane są przez podatników w dłuższym okresie czasu, a nie tylko w roku ich nabycia, ustawodawca przyjął zasadę, że wydatki te zalicza się do kosztów sukcesywnie, w miarę ich zużycia.

W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Stosownie do postanowień art. 22a ust. 1 omawianej ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Jak stanowi art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4 tej ustawy.

Stosownie do treści art. 22f ust. 1 ww. ustawy, podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się, stosownie do treści art. 22h ust. 1 pkt 1 tej ustawy, od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 22h ust. 2 ustawy, z zastrzeżeniem art. 22l i 22ł, dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonej w art. 22i - 22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji. Wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.

Na podstawie art. 22i ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych, z zastrzeżeniem art. 22j-22ł, dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1.

Dla lokali mieszkalnych wg Wykazu roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%.

Reasumując, odpisy amortyzacyjne od przedmiotowego lokalu mieszkalnego mogą stanowić koszt uzyskania przychodów. Lokal ten winien być wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

Jako, że Wnioskodawczyni nie oczekiwała oceny stanowiska w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej Organ dokonał oceny stanowiska tylko w zakresie określonym w pytaniu nr 4 tj. czy Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne wynajmowanego mieszkania.

Ad. 4

Jak już wcześniej wskazano w myśl art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów. Konstrukcja kosztów uzyskania przychodów oparta jest więc na swoistej klauzuli generalnej, zgodnie z którą podatnik ma możliwość odliczania dla celów podatkowych wszelkich kosztów, pod tym jednak warunkiem, że wykaże ich bezpośredni związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu bądź zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodu.

Generalną zasadą prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest więc ścisłe powiązanie kosztów ponoszonych przez podatnika z celem osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, przy czym cel ten musi być widoczny, a ponoszone koszty winny go bezpośrednio realizować lub co najmniej winny go zakładać jako realny.

Do kosztów uzyskania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie można zaliczyć tej części wydatków (w odpowiedniej proporcji), która dotyczy lokalu wykorzystywanego na własne cele mieszkaniowe. Są to bowiem typowe wydatki o charakterze osobistym, są one ponoszone w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie w celu osiągnięcia, zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Ta część wydatków nie ma żadnego związku z prowadzonym najmem. Nie występuje jakiekolwiek powiązanie kosztów ponoszonych przez podatnika z celem osiągnięcia przychodów lub zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodów w postaci pozarolniczej działalności gospodarczej.

W celu wyliczenia kosztów uzyskania przychodów z najmu nie należy dzielić ich przez liczbę osób, które z nieruchomości mieszkalnej korzystają. Wnioskodawczyni bowiem do kosztów uzyskania przychodów może zaliczyć wydatki związane z lokalem mieszkalnym, ale tylko w takiej części, w jakiej dotyczą one najmu. Zatem poniesione koszty należy podzielić proporcjonalnie do części lokalu wykorzystywanego w celach najmu, nie uwzględniając przy tym kosztów uzyskania przychodów przypadających na powierzchnię zajmowaną przez córkę Wnioskodawczyni.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu rozliczenia kosztów uzyskania przychodów należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52

§ 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.