INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 21 marca 2011 r. (data wpływu 24 marca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej oraz sposobu ustalenia wartości początkowej nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej oraz sposobu ustalenia wartości początkowej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest od 2005 roku właścicielem nieruchomości – domu mieszkalnego położonego w W. przy ul. K. (dalej: Nieruchomość), którą nabył jako osoba fizyczna do majątku osobistego (prywatnego za kwotę 1.930.000 zł), w tym wartość gruntu 770.000 zł. Chcąc w przyszłości uzyskiwać przychody z jej najmu poczynił na nią (po jej zakupie) nakłady modernizacyjne na kwotę ok. 1.600.000 zł brutto (w tym 7% podatek od towarów i usług).

Od miesiąca marca 2011 roku Wnioskodawca rozpoczął jej najem z przeznaczeniem na cele prowadzonej przez najemcę działalności gospodarczej. Z tego tytułu rozpoczął wystawianie rachunków (kwota czynszu najmu 18.000 zł), korzystając ze zwolnienia podmiotowego w podatku od towarów i usług. Z chwilą przekroczenia kwot tego zwolnienia (ew. rezygnacji ze zwolnienia) Wnioskodawca zarejestruje się w podatku VAT i rozpocznie wystawianie faktur VAT (wariant I).

Na dzień składania wniosku Wnioskodawca nie może wykluczyć podjęcia działalności gospodarczej, do której niezbędna będzie wspomniana nieruchomość. Po dokonaniu analizy założeń biznesowych i prawnych przyjęto, że najwłaściwszą formą byłaby najprawdopodobniej spółka kapitałowa – tj. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, do której Wnioskodawca sprzedałby wówczas nieruchomość (wariant II). Nieruchomość, ze względu na datę jej wybudowania i użytkowania ma, stosownie do brzmienia art. 22j ust. 3 pkt 1 ustawy PIT, status lokalu używanego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Wariant I

1. Czy dochody z tytułu najmu nieruchomości Wnioskodawca może zaliczyć do źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT...
2. Czy Wnioskodawca uprawniony jest do dokonywania odpisów amortyzacyjnych z uwzględnieniem 10% stawki amortyzacyjnej...
3. Jak ustalić wartość początkową nieruchomości dla potrzeb jej amortyzacji...
4. Czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia podmiotowego w podatku VAT Wnioskodawca uprawniony jest do odliczenia naliczonego VAT-u z faktur dokumentujących wydatki poniesione na remont (ulepszenie) nieruchomości...
   
   

Wariant II

1. Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości do nowozałożonej spółki kapitałowej strony tej transakcji mogą poddać sprzedaż opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług...
2. Jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze brzmi tak, to czy Wnioskodawca uprawniony jest w takim przypadku do odliczenia podatku naliczonego z FV dokumentujących wydatki poniesione na remont (ulepszenie) nieruchomości...
   
   

Odpowiedź na pytanie oznaczone nr 2 i 3 (wariant I) w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Natomiast w zakresie pozostałych pytań (w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz w podatku od towarów i usług) wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy tak. Wnioskodawca uprawniony jest w ramach ww. źródła przychodów do dokonywania odpisów amortyzacyjnych (art. 22a ust. 1 ustawy o PIT). Nieruchomość na status budynku mieszkalnego, używanego, stąd też zgodnie z brzmieniem art. 22j ust.1 pkt 3 w zw. z art. 22j ust. 3 pkt 1 ustawy o PIT uprawniony jest do dokonywania odpisów amortyzacyjnych z uwzględnieniem stawki w wysokości 10%.

Ad. 3

Zdaniem Wnioskodawcy wartość początkową stanowi cena nabycia nieruchomości (1.930.000 zł) pomniejszona o wartość gruntu (770.000 zł) i powiększona o wartość netto/brutto (w zależności od rozstrzygnięcia z pkt 4) udokumentowanych nakładów poczynionych przez Wnioskodawcę na nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodu jest m.in. najem (z wyjątkiem najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą).

W odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 ww. ustawy, który stanowi: kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a – 22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Natomiast zgodnie z art. 22c pkt 2 powoływanej ustawy, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu.

W myśl art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub, w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.

Podatnik, który podejmie decyzję o amortyzowaniu przedmiotu najmu, musi ustalić jego wartość początkową oraz właściwą stawkę amortyzacyjną.

Zasady ustalenia wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych określone zostały m.in. w art. 22g ust. 1 i 3 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia.

W myśl art. 22g ust. 3 powoływanej wyżej ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (…). Przy czym katalog wydatków zwiększających wartość początkową nabytego środka trwałego nie ma charakteru wyczerpującego.

W świetle powyższego uznać należy, iż przepisy art. 22g ust. 3 powoływanej ustawy definiujące cenę nabycia, łączą „koszty zakupu” i koszty związane z przystosowaniem środka trwałego do stanu zdatnego do używania w jedną całość.

Z powyższego wynika również, iż do wartości początkowej środka trwałego należy zaliczyć podatek VAT wtedy, gdy podatek ten nie stanowi podatku naliczonego lub, gdy podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy w podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Jeżeli podatnik skorzysta z odliczenia podatku od towarów i usług, wówczas kwota tego podatku nie zwiększy wartości początkowej środka trwałego. Pamiętać przy tym należy, iż zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit.a nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów (…).

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż grunt oraz wzniesiony na nim budynek stanowią odrębne środki trwałe, przy czym grunt nie podlega amortyzacji co wynika z wcześniej powoływanego art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym nabycie gruntu, na którym uprzednio został wybudowany budynek, pozostaje bez wpływu na wartości początkową tego budynku.

Z kolei zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych (…).

Natomiast w myśl art. 23 ust. 1 pkt 43 lit. a) ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów podatku od towarów i usług, z tym że jest kosztem uzyskania przychodów podatek naliczony:

• jeżeli podatnik zwolniony jest od podatku od towarów i usług lub nabył towary i usługi w celu wytworzenia albo odprzedaży towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku od towarów i usług,
• w tej części, w której zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku od towarów i usług - jeżeli naliczony podatek od towarów i usług nie powiększa wartości środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej.
  
  

W świetle powyższego wszystkie wydatki (z zastrzeżeniem art. 23 ww. ustawy) poniesione w celu przystosowania budynku (lokalu mieszkalnego) do wynajmu poniesione przed przekazaniem go do użytkowania są składnikami wartości początkowej i nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, lecz zwiększają wartość początkową tego środka trwałego stanowią podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Z opisu przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca jest od 2005 roku właścicielem nieruchomości (domu mieszkalnego), którą nabył za kwotę 1.930.000 zł, w tym wartość gruntu 770.000 zł. Chcąc w przyszłości uzyskiwać przychody z jej najmu poczynił na nią (po jej zakupie) nakłady modernizacyjne na kwotę ok. 1.600.000 zł brutto (w tym 7% podatek od towarów i usług). Od miesiąca marca 2011 roku Wnioskodawca rozpoczął jej najem.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż w przedstawionej sytuacji zgodnie z generalną zasadą określoną w art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, w związku z art. 22g ust. 3 ww. ustawy, za wartości początkową należy przyjąć cenę nabycia nieruchomości pomniejszoną o wartość gruntu i powiększoną o wartość udokumentowanych nakładów poczynionych przez Wnioskodawcę na nieruchomości. Przy czym jeżeli podatnik skorzysta z odliczenia podatku od towarów i usług, wówczas kwota tego podatku nie zwiększy wartości początkowej środka trwałego.

Natomiast możliwość ustalenia przez podatnika indywidualnej stawki amortyzacji dla środków trwałych przewiduje art. 22j ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 22j ust.1 pkt 3 powoływanej ustawy podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 - 10 lat, z wyjątkiem:

1. trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
2. kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500m³, domków kempingowych i budynków zastępczych

- dla których okres amortyzacji - nie może być krótszy niż 3 lata.

Jak wynika z art. 22j ust. 3 ww. ustawy, środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za:

1. używane - jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub
2. ulepszone - jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Ustalenie przez ustawodawcę minimalnego okresu amortyzacji środka trwałego na 10 lat oznacza, że maksymalna wysokość rocznej stawki amortyzacji będzie wynosić 10%. Powyższy zapis należy rozumieć w ten sposób, że indywidualne stawki amortyzacyjne mogą być ustalane jedynie dla takich środków trwałych, które - w rozumieniu ustawy - są albo używane albo ulepszone, a ponadto nie były wcześniej wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonej przez podatnika.

Stosownie do przedstawionych wcześniej regulacji prawnych, aby istniała możliwość zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji używanego środka trwałego muszą być spełnione dwa podstawowe warunki: przed nabyciem środek trwały musiał być wykorzystywany co najmniej przez okres 60 miesięcy oraz musi być po raz pierwszy wprowadzony do ewidencji danego podatnika.

Wobec powyższego przyjmując za Wnioskodawcą (zgodnie z opisanym przez niego zdarzeniem przyszłym, iż nieruchomości stosownie do brzmienia art. 22j ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma status lokalu używanego) stwierdzić należy, że Wnioskodawca może skorzystać z wyboru indywidualnej stawki amortyzacyjnej w wysokość maksymalnie 10% wartości początkowej przedmiotowej nieruchomości, przy czym okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcę w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art.54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.