Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0113-KDIPT2-2.4011.129.2019.4.SR
z 24 kwietnia 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 lutego 2019 r. (data wpływu 18 lutego 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 14 kwietnia 2019 r. (data wpływu 14 kwietnia 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 lutego 2019 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 29 marca 2019 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.129.2019.1.SR, wezwano Wnioskodawcę na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 1 kwietnia 2019 r. (skutecznie doręczone w dniu 8 kwietnia 2019 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem nadanym za pośrednictwem platformy ePUAP w dniu 14 kwietnia 2019 r.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

W dniu 17 października 2017 r. w kancelarii notarialnej w … przy ul. … nr …, na podstawie testamentu z dnia 19 sierpnia 2016 r. objętego aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza w …, został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia (protokół otwarcia i ogłoszenia testamentu został sporządzony w dniu 17 października 2017 r. w wyżej wymienionej kancelarii notarialnej w …). Na jego podstawie spadek po J.Ż. (matce Wnioskodawcy), zmarłej w dniu 8 lipca 2017 r. w …, nabyła wprost w całości E.J. (siostra Wnioskodawcy). Zapisobiercą windykacyjnym J.Ż. został Wnioskodawca.

Przedmiotem tego zapisu windykacyjnego był:

1. udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości położonej w …, gmina …, powiat …, województwo …, stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny nr …, w budynku nr 8, przy ul. …;
2. nieruchomość położona w …, gmina …, powiat …, województwo …, obręb ..., stanowiąca działkę nr 207/2 (spadkodawczyni była wyłącznym właścicielem nieruchomości).
   
   

W związku z powyższym, nie zaistniała potrzeba przeprowadzenia działu spadku. Nieruchomość położoną w …, gmina …, powiat …, województwo …, obręb ..., stanowiącą działkę nr 207/2, Wnioskodawca sprzedał w dniu 11 stycznia 2018 r., za kwotę 66 420 zł, co potwierdzone zostało aktem notarialnym. W dniu sprzedaży Wnioskodawca posiadał prawo własności wyżej wymienionej nieruchomości. Nieruchomość stanowiła działkę rolną, niezabudowaną, a jej sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Ponadto, w dniu 11 stycznia 2018 r. na podstawie umowy darowizny potwierdzonej aktem notarialnym, siostra Wnioskodawcy przekazała Mu nieruchomość położoną w …, gmina …, powiat …, województwo …, obręb ..., stanowiącą działkę nr 223/2. Działkę tę Wnioskodawca sprzedał w dniu 8 listopada 2018 r. za kwotę 183 060 zł, co zostało potwierdzone aktem notarialnym. W dniu sprzedaży Wnioskodawca posiadał prawo własności wyżej wymienionej nieruchomości. Nieruchomość stanowiła działkę rolną, niezabudowaną, a jej sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Całkowity łączny przychód ze sprzedaży wyżej wymienionych nieruchomości, których zbycie nastąpiło w tym samym roku podatkowym wyniósł 249 480 zł. Sprzedaż została dokonana przed upływem 5 lat od nabycia w związku z czym stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu ww. podatkiem.

Do Urzędu Skarbowego w … Wnioskodawca złożył zawiadomienie o sprzedaży działki ‒ w dniu 12 stycznia 2018 r. dotyczące działki nr 207/2 oraz w dniu 19 stycznia 2019 r. dotyczące działki nr 223/2. W obu pismach Wnioskodawca zaznaczył, że chciałby skorzystać ze zwolnienia z podatku w związku z czym pieniądze uzyskane ze sprzedaży działek zamierza w całości przeznaczyć na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca nie dokonał sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane we wniosku.

Od października 2007 r. Wnioskodawca mieszka w Wielkiej Brytanii. W kraju tym posiada status rezydenta, pracuje, płaci podatki i tu znajduje się Jego „centrum interesów życiowych”. Wraz z żoną zaciągnął kredyt hipoteczny w dniu 31 maja 2016 r. w wysokości 224 000 GBP na zakup domu (w którym mieszkają) wraz z działką, na której jest położony. Między małżonkami istnieje małżeńska wspólność ustawowa. Kredyt ten został zaciągnięty w banku … mieszczącym się na terenie Wielkiej Brytanii (obecnie państwa członkowskiego Unii Europejskiej). Zgodnie z umową z ww. bankiem, kredyt ten został w całości przeznaczony na zakup domu, w którym obecnie mieszkają (…, Anglia). Cena zakupu domu wraz z działką, na której się znajduje, wyniosła 320 000 GBP. Prawo własności do wyżej opisanej nieruchomości wraz z działką, na której się znajduje (freehold), zostało przez małżonków nabyte w dniu 31 maja 2016 r. zgodnie z umową zakupu sporządzoną przez kancelarię prawną w …. Celem zakupu wyżej wymienionego domu wraz z działką, na której się znajduje, było zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Od czasu nabycia nieruchomości jest to jedyne miejsce zamieszkania Wnioskodawcy, Jego żony oraz dwóch synów w wieku 5 lat i 8 lat. Powyższa nieruchomość nigdy nie była oraz nie jest udostępniana nieodpłatnie lub odpłatnie osobom trzecim. Wydatki na spłatę bieżących rat wskazanego we wniosku kredytu hipotecznego, a także nadpłatę ponadprogramową kredytu nastąpiły, następują obecnie i będą następować wyłącznie z przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia działki nr 207/2 oraz nr 223/2 w okresie 2 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż ww. nieruchomości.

Środki pieniężne przetrzymywane w gotówce są systematycznie wpłacane na „rachunek techniczny” w banku … (…), z którego następnie środki są transferowane na pokrycie regularnej spłaty bądź nadpłaty wyżej opisanego kredytu hipotecznego na rachunek bieżący (…), z którego system banku … pobiera należność na poczet ww. kredytu hipotecznego (…). W ten sposób następuje przejrzyste udokumentowanie wydatkowania środków z odpłatnego zbycia wyżej wymienionych nieruchomości, które posłuży jako dowód dla Urzędu Skarbowego w … po wykorzystaniu całych środków.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy środki uzyskane ze sprzedaży działek nr 207/2 i nr 223/2 mogą być zakwalifikowane jako wydatek na cele mieszkaniowe poprzez wykorzystanie ich na spłatę bieżących rat wraz odsetkami kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą wyżej wymienionych działek na zakup domu w Wielkiej Brytanii oraz ewentualnych nadpłat wyżej wymienionego kredytu hipotecznego (zgodnie ze stanem opisanym we wniosku)?

Zdaniem Wnioskodawcy, ulga mieszkaniowa ma zastosowanie, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży obu działek zostaną w całości przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe (obecny dom, w którym Wnioskodawca mieszka) nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie obu nieruchomości (grudzień 2020 r.), ponieważ w świetle obecnych przepisów za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Bank, w którym zaciągnięto kredyt, znajduje się na terytorium państwa członkowskiego Unii Europejskiej w związku z czym wszystkie warunki pozostają spełnione. Zdaniem Wnioskodawcy, ulga mieszkaniowa ma zastosowanie, jeśli kwota uzyskana ze sprzedaży obu działek (249 480 zł) zostanie wykorzystana na spłatę bieżących rat wraz z odsetkami oraz ewentualnych nadpłat dokonanych do końca grudnia 2020 r. Powyższe założenie dotyczy sytuacji szczegółowo opisanej we wniosku. Obecne zapisy prawne nie specyfikują czy wydatek na cele mieszkaniowe ma być jednorazowy czy może przybrać formę spłacania bieżących rat oraz ewentualnych nadpłat w związku z czym Wnioskodawca zakłada, że Jego interpretacja jest prawidłowa. Wnioskodawca przedstawił własne stanowisko na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 17 października 2017 r., na podstawie testamentu z dnia 19 sierpnia 2016 r. objętego aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza, został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia. Na jego podstawie spadek po matce Wnioskodawcy, zmarłej w dniu 8 lipca 2017 r., nabyła wprost w całości siostra Wnioskodawcy. Zapisobiercą windykacyjnym matki Wnioskodawcy został Wnioskodawca. Przedmiotem tego zapisu windykacyjnego był: udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny oraz nieruchomość stanowiąca działkę nr 207/2 (spadkodawczyni była wyłącznym właścicielem nieruchomości). W związku z powyższym, nie zaistniała potrzeba przeprowadzenia działu spadku. Działkę nr 207/2 Wnioskodawca sprzedał w dniu 11 stycznia 2018 r. W dniu sprzedaży Wnioskodawca posiadał prawo własności wyżej wymienionej nieruchomości. Nieruchomość stanowiła działkę rolną, niezabudowaną, a jej sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej. Ponadto, w dniu 11 stycznia 2018 r. na podstawie umowy darowizny potwierdzonej aktem notarialnym, siostra Wnioskodawcy przekazała Mu nieruchomość stanowiącą działkę nr 223/2. Działkę tę Wnioskodawca sprzedał w dniu 8 listopada 2018 r. W dniu sprzedaży Wnioskodawca posiadał prawo własności wyżej wymienionej nieruchomości. Nieruchomość stanowiła działkę rolną, niezabudowaną, a jej sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej. Całkowity łączny przychód ze sprzedaży wyżej wymienionych nieruchomości, których zbycie nastąpiło w tym samym roku podatkowym, wyniósł 249 480 zł. Sprzedaż została dokonana przed upływem 5 lat od nabycia w związku z czym stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu ww. podatkiem.

Wnioskodawca chciałby skorzystać ze zwolnienia z podatku w związku z czym pieniądze uzyskane ze sprzedaży działek zamierza w całości przeznaczyć na cele mieszkaniowe.

Od października 2007 r. Wnioskodawca mieszka w Wielkiej Brytanii. W kraju tym posiada status rezydenta, pracuje, płaci podatki i tu znajduje się Jego „centrum interesów życiowych”. Wraz z żoną zaciągnął kredyt hipoteczny w dniu 31 maja 2016 r. w wysokości 224 000 GBP na zakup domu wraz z działką, na której jest położony. Między małżonkami istnieje małżeńska wspólność ustawowa. Kredyt ten został zaciągnięty w banku mieszczącym się na terenie Wielkiej Brytanii (obecnie państwa członkowskiego Unii Europejskiej). Zgodnie z umową z ww. bankiem, kredyt ten został w całości przeznaczony na zakup domu, w którym obecnie mieszkają. Cena zakupu domu wraz z działką, na której się znajduje, wyniosła 320 000 GBP. Prawo własności do wyżej opisanej nieruchomości wraz z działką, na której się znajduje (freehold), zostało przez małżonków nabyte w dniu 31 maja 2016 r. zgodnie z umową zakupu sporządzoną przez kancelarię prawną. Celem zakupu wyżej wymienionego domu wraz z działką, na której się znajduje, było zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Od czasu nabycia nieruchomości jest to jedyne miejsce zamieszkania Wnioskodawcy, Jego żony oraz dwóch synów. Powyższa nieruchomość nigdy nie była oraz nie jest udostępniana nieodpłatnie lub odpłatnie osobom trzecim. Wydatki na spłatę bieżących rat wskazanego we wniosku kredytu hipotecznego, a także nadpłatę ponadprogramową kredytu nastąpiły, następują obecnie i będą następować wyłącznie z przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia działki nr 207/2 oraz nr 223/2 w okresie 2 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż ww. nieruchomości. Środki pieniężne przetrzymywane w gotówce są systematycznie wpłacane na „rachunek techniczny” w banku, z którego następnie środki są transferowane na pokrycie regularnej spłaty bądź nadpłaty wyżej opisanego kredytu hipotecznego na rachunek bieżący, z którego system banku pobiera należność na poczet ww. kredytu hipotecznego. W ten sposób następuje przejrzyste udokumentowanie wydatkowania środków z odpłatnego zbycia wyżej wymienionych nieruchomości, które posłuży jako dowód dla Urzędu Skarbowego po wykorzystaniu całych środków.

Stosownie do art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. W myśl art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Zgodnie z art. 981¹ § 1 ww. Kodeksu, w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może postanowić, że oznaczona osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku (zapis windykacyjny). Przedmiotem zapisu windykacyjnego może być: rzecz oznaczona co do tożsamości, zbywalne prawo majątkowe, przedsiębiorstwo lub gospodarstwo rolne, ustanowienie na rzecz zapisobiercy użytkowania lub służebności (art. 981¹ § 2 ww. Kodeksu).

W myśl art. 9815 Kodeksu cywilnego, przepisy o powołaniu spadkobiercy, przyjęciu i odrzuceniu spadku, o zdolności do dziedziczenia i o niegodności stosuje się odpowiednio do zapisów windykacyjnych.

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Świadczenie darczyńcy może polegać na działaniu lub zaniechaniu działania. Istotną cechą darowizny jest jej bezpłatny charakter. Oznacza to, że druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Przedmiotem darowizny mogą być rzeczy oraz zbywalne prawa majątkowe. Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.

W świetle powyższego, nabycie przez Wnioskodawcę działki nr 207/2 nastąpiło w dniu 8 lipca 2017 r. w drodze zapisu windykacyjnego, natomiast nabycie działki nr 223/2 nastąpiło w dniu 11 stycznia 2018 r. w drodze darowizny.

Zatem, sprzedaż przez Wnioskodawcę w dniu 11 stycznia 2018 r. działki nr 207/2 oraz w dniu 8 listopada 2018 r. działki nr 223/2, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Na podstawie art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D ‒ dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W ‒ wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P ‒ przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

W art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca określił, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

–położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2. wydatki poniesione na:
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

–w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

–przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zakresem omawianego zwolnienia ustawodawca nie objął natomiast innych niż ww. wydatków związanych z zawarciem umowy kredytu. W związku z tym wszelkie koszty okołokredytowe nie są wydatkami na cel mieszkaniowy w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) ww. ustawy.

Należy również wskazać, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu ustawy Ordynacja podatkowa, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu ustawy Ordynacja podatkowa, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy). W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Z powołanych powyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika wprost, że podatnik może zrealizować własne cele mieszkaniowe w każdym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, oraz że kredyt może zostać zaciągnięty w banku mającym siedzibę m.in. w państwie członkowskim Unii Europejskiej. Nie ma zatem przeszkód prawnych do tego, aby Wnioskodawca przeznaczył uzyskany przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych (enumeratywnie wymienionych w ustawie) na terytorium Wielkiej Brytanii i sfinansowanych przez bank mający tam siedzibę.

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27 ww. ustawy).

Nadmienić należy, że w Konwencji sporządzonej między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od zysków majątkowych, podpisanej w Londynie w dniu 20 lipca 2006 r. (Dz. U. z 2006 r., Nr 250, poz. 1840), w art. 26 „Wymiana informacji” zapisana została podstawa prawna do uzyskania z Wielkiej Brytanii informacji podatkowych istotnych dla oceny przez Rzeczpospolitą Polską spełniania warunków do zwolnienia.

Podkreślić należy, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia

– w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Wobec powyższego, wydatkowanie przez Wnioskodawcę przychodu ze zbycia nieruchomości należących do Jego majątku osobistego na spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego wspólnie z żoną przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na nabycie domu wraz z działką, w którym obecnie zamieszkuje, wypełnia dyspozycję art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, spłata bieżących rat oraz nadprogramowych spłat dokonywana przez Wnioskodawcę w ciągu dwóch lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonał zbycia przedmiotowych nieruchomości w całości może być potraktowana jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, uprawniający Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy.

Reasumując, należy stwierdzić, że sprzedaż w 2018 r. działki nr 207/2 nabytej w drodze zapisu windykacyjnego w dniu 8 lipca 2017 r. oraz działki nr 223/2 nabytej w drodze darowizny w dniu 11 stycznia 2018 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód ze sprzedaży podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Jednakże, wydatek poniesiony przez Wnioskodawcę od dnia odpłatnego zbycia ww. nieruchomości na spłatę bieżących rat oraz nadprogramową spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Wnioskodawcę oraz Jego żonę w banku mającym siedzibę w Wielkiej Brytanii na zakup domu wraz z działką, w którym Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe, z przychodu pochodzącego z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości, jest wydatkiem, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uprawniającym do zwolnienia z podatku dochodu z odpłatnego zbycia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Również planowane wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na spłatę bieżących rat oraz nadprogramową spłatę ww. kredytu, ze środków pochodzących z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości, przy założeniu ich poniesienia w terminie przewidzianym przez ustawę (tj. do dnia 31 grudnia 2020 r.), będą wydatkami, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy, uprawniającymi do zwolnienia z podatku dochodu z odpłatnego zbycia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Zwolnieniu podlegać będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia. Jeżeli wszystkie środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym została dokonana sprzedaż na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy cele mieszkaniowe, wówczas cały dochód ze sprzedaży korzystać będzie ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Tutejszy Organ podkreśla, że jednym z celów interpretacji indywidualnych jest zinterpretowanie przepisów budzących wątpliwość wśród podatników, w określonych stanach faktycznych czy zdarzeniach przyszłych. Przepis art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) nakłada na Organ podatkowy obowiązek udzielania interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ww. ustawy jest sam przepis prawa. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.