2018.10.19 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP1-1.4012.439.2018.2.AM
z 19 października 2018 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 lipca 2018 r. (data wpływu 31 lipca 2018 r.), uzupełnionym pismem Strony z dnia 25 września 2018 r. (data wpływu 1 października 2018 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 7 września 2018 r. znak sprawy 0114 KDIP1 1.4012.439.2018.1.AM (skutecznie doręczone w dniu 18 września 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

opodatkowania sprzedaży gruntu z budynkiem do rozbiórki, którego rozbiórka będzie w całości zakończona na moment sprzedaży – jest prawidłowe,

opodatkowania sprzedaży gruntu z budynkiem do rozbiórki, którego rozbiórka będzie dokonana częściowo na moment sprzedaży – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 lipca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

opodatkowania sprzedaży gruntu z budynkiem do rozbiórki, którego rozbiórka będzie w całości zakończona na moment sprzedaży,

opodatkowania sprzedaży gruntu z budynkiem do rozbiórki, którego rozbiórka będzie dokonana częściowo na moment sprzedaży.

Niniejszy wniosek został uzupełniony pismem Strony z dnia 25 września 2018 r. (data wpływu 1 października 2018 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 7 września 2018 r. znak sprawy 0114 KDIP1 1.4012.439.2018.1.AM (skutecznie doręczone w dniu 18 września 2018 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 12 lutego 2015 roku Sąd Rejonowy Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych, ogłosił upadłość przedsiębiorcy Waldemara D. prowadzącego działalność gospodarczą obejmującą likwidację majątku i wyznaczył syndyka masy upadłości w osobie Wnioskodawcy. Przedmiotem działalności przedsiębiorcy była sprzedaż hurtowa wyrobów porcelanowych, ceramicznych i szklanych oraz środków czystości, produkcja ceramicznych kafli i płytek oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

W skład masy upadłości wchodzi prawo własności nieruchomości o powierzchni 1.751 m², dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Nieruchomość stanowi działkę gruntu wraz z posadowionym na niej budynkiem, wykonanymi utwardzeniami (kostka brukowa) oraz płotem (siatka na słupkach). Budynek posadowiony jest wzdłuż granicy działki - bryła budynku przekracza w części północno-wschodniej granicę działki o ok. 1,6 m, co oznacza, że poza terenem działki znajduje się ok. 19 m² powierzchni zabudowy części budynku. Ponadto zarówno od strony północnej jak i południowej, poza granicami działki znajduje się część utwardzeń oraz płot. Przekroczenie ogółem od strony północnej zajmuje teren ok. 148 m² zaś od strony południowej ok. 319 m².

Budynek ma charakter restauracyjny, pierwotnie wzniesiony w 1988 roku jako myjnia samochodowa, przebudowę ukończono w 2002 roku, następnie użytkowany jako salon wystawowy ceramiki łazienkowej. Stan techniczny budynku został określony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego jako dostateczny. Dla obszaru nieruchomości nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, istnieje natomiast Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego określające przeznaczenie terenu jako tereny wielofunkcyjne, strefa miasta oraz teren przeznaczony pod komunikację kołową.

Przekroczenie granicy nieruchomości przez bryłę budynku ma znaczenie dla możliwości zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości, w przypadku gdy bryła budynku przekracza jej granice, bez przedsięwzięcia czynności rozbiórkowych w odniesieniu do części budynku przekraczającej granicę nieruchomości może bowiem skutkować bezwzględną nieważnością umowy sprzedaży. Ta możliwość (ewentualność) nieważności umowy sprzedaży stanowi ryzyko prawne.

O sankcji nieważności umowy z uwagi na przekroczenie przez budynek granic nieruchomości Sądy wypowiadały się na kanwie sytuacji, w których dotyczyło to nieruchomości objętych prawem użytkowania wieczystego (patrz: wyrok SN z dnia 22 grudnia 2004 r. sygn. akt II CK 262/04, postanowienie SN z dnia 24 maja 2012 r., sygn. akt 264/11, Wyrok Sadu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 8 stycznia 2013 r., sygn. akt V ACa 971/12). Co prawda zatem przedmiotowe orzeczenia zapadły w odniesieniu do rozporządzenia prawem użytkowania wieczystego nieruchomości, jednakże mogą znaleźć zastosowanie na gruncie sprzedaży prawa własności nieruchomości, tj. prawa, które na gruncie niniejszego postępowania posiada Upadły do nieruchomości objętych przekroczeniem granic przez budynki na nich posadowione. Powyższe jest tym bardziej zasadne, iż występują również orzeczenia Sądu Najwyższego, które wskazują na sankcję nieważności sprzedaży prawa własności nieruchomości, na której posadowiony jest budynek przekraczający granicę (patrz: uchwała SN z dnia 27 kwietnia 2007 r. sygn. akt III CZP 27/07, Wyrok SN z dnia 5 lutego 2014 r. sygn. akt V CSK 129/13).

W orzecznictwie przyjmuje się ponadto, iż nie można sankcjonować ważności czynności sprzedaży nieruchomości z budynkiem przekraczającym granicę poprzez przeniesie na nabywcę takiej nieruchomości roszczeń o uregulowanie we własnym zakresie kwestii przekroczenia (patrz: wyrok SN z dnia 22 grudnia 2004 r., sygn. akt II CK 262/04).

W celu uregulowania kwestii przekroczenia granic nieruchomości przez bryłę budynku przed sprzedażą zdecydowano się na działanie obejmujące rozbiórkę budynku, takie rozwiązanie przyjęto ze względu na ograniczenie czasu potrzebnego dla sprzedaży. Uregulowanie kwestii przekroczenia granicy w trybie KC wymagałoby rozmów z właścicielem sąsiedniej nieruchomości, wydzielenia stosownej części nieruchomości z nieruchomości sąsiedniej i zawarcia umów regulujących te kwestie. W przypadku gdyby nie udało się osiągnąć w ramach rozmów porozumienia z właścicielem sąsiedniej nieruchomości konieczne byłoby wystąpienie z ewentualnym powództwem na drogę sądową, którego celem byłoby uregulowanie kwestii przekroczenia granicy. W efekcie wystąpienie z pozwem skutkowałoby uwikłaniem masy upadłości w spór, który z dużą dozą prawdopodobieństwa potrwałby kilka lat. W takim stanie rzeczy rozbiórka części budynku przekraczających granice nieruchomości jest działaniem bardziej efektywnym pod względem czasu niezbędnego dla sprzedaży nieruchomości, tym bardziej, że nie będzie obniżać wartości przedmiotu sprzedaży - istotą nieruchomości jest grunt i jego możliwości inwestycyjne.

Warunki przetargu, w trybie którego będzie zbywana nieruchomość, określają, że zawarcie umowy sprzedaży przedmiotu przetargu może nastąpić po usunięciu przekroczenia granicy nieruchomości przy czym przyjmuje się, iż usunięcie przekroczenia nastąpi w drodze całościowej rozbiórki budynku lub w drodze usunięcia przekroczenia w ten sposób, iż usunięte zostanie przekroczenie granic nieruchomości w części północno-wschodniej przez bryłę budynku w większości usytułowanego na nieruchomości, co oznacza, że umowa sprzedaży może zostać zawarta w przypadku, gdy istniejący na nieruchomości budynek nie będzie posadowiony w żadnej części na nieruchomościach przylegających do zbywanej nieruchomości.

Decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę Syndyk ma zamiar uzyskać po rozstrzygnięciu przetargu - wyborze oferenta.

Podsumowując powyższe, sprzedaż nastąpi nie wcześniej niż rozbiórka co najmniej części budynku.

Dodatkowo w piśmie z dnia 25 września 2018 r. (data wpływu 1 października 2018 r.) Wnioskodawca, uzupełnił informacje zawarte we wniosku dotyczące opisu sprawy wskazując, że:

Dłużnik jest czynnym podatnikiem VAT.
Budynek będący przedmiotem rozbiórki został wybudowany na podstawie decyzji z dnia 16 października 2000 r., wydanej przez Burmistrza Gminy zmieniającej decyzję z dnia 14 kwietnia 1988 r., pozwalającą na budowę myjni samochodowej z usługami, poprzez zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego obejmującego adaptację realizowanego budynku myjni samochodowej wraz z zapleczem socjalnym na salon wystawowy ceramiki łazienkowej oraz decyzji z dnia 26 marca 2001 r., zmieniającej decyzję z dnia 16 października 2000 r. poprzez zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego obejmującego adaptację realizowanego budynku na salon wystawowy ceramiki łazienkowej.
Decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę została wydana z dniem 28 sierpnia 2018 r. i dotyczy całego budynku.
Na moment uzupełnienia braków, budynek został rozebrany w całości co do części naziemnej i częściowo co do fundamentów zatem nie spełnia już definicji budynku w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i nie będzie nadal mógł być użytkowany ani w całości ani w części.
Utwardzenie (kostka brukowa) nie stanowi budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
W dniu sprzedaży działka nie będzie objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie będzie również istnieć obowiązująca decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż nieruchomości, w przypadku gdy na moment sprzedaży rozbiórka budynku będzie dokonana w całości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z tego podatku?
Czy sprzedaż nieruchomości, w przypadku gdy na moment sprzedaży rozbiórka budynku będzie dokonana w części, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z tego podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Stanowisko Wnioskodawcy do pytania nr 1:

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że zbycie przedmiotowej nieruchomości, jako terenu budowlanego, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegało zwolnieniu z tego podatku, transakcja będzie opodatkowana według stawki 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W niniejszej sprawie, w przypadku całościowego wykonania rozbiórki przed datą sprzedaży, przedmiotem sprzedaży będzie grunt, stanowiący teren niezabudowany. Zważywszy zarówno na jego przeznaczenie przedstawione w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (wielofunkcyjne, strefa miasta oraz teren przeznaczony pod komunikację kołową), jak i treść decyzji o pozwoleniu na budowę myjni samochodowej z dnia 14 kwietnia 1998 r., treść decyzji zezwalającej na adaptację budynku na salon wystawowy ceramiki łazienkowej z dnia 16 października 2000 r. oraz stan faktyczny - istniejąca, przeznaczona do rozbiórki zabudowa, bez wątpienia jest to teren budowlany, zatem jego sprzedaż będzie opodatkowana stawką 23%.

Stanowisko Wnioskodawcy do pytania nr 2:

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że zbycie przedmiotowej nieruchomości, jako sprzedaż terenu budowlanego, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegało zwolnieniu z tego podatku, transakcja będzie opodatkowana według stawki 23%.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe - odmienność skutków podatkowych dla zbycia zabudowanych i niezabudowanych działek gruntu oraz stan faktyczny, dla oceny konsekwencji sprzedaży nieruchomości konieczne jest przede wszystkim ustalenie, czy sprzedawany grunt w sytuacji częściowo dokonanej rozbiórki traktować należy jako zabudowany czy niezabudowany w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, obiekt położony na sprzedawanym gruncie (częściowo rozebrany budynek), nie powinien mieć wpływu na ocenę opodatkowania transakcji jako sprzedaży terenu budowlanego - nie będzie on przedstawiał żadnej wartości funkcjonalnej ani ekonomicznej, wręcz przeciwnie, w tym przypadku Nabywca będzie zobligowany ponieść koszty jego całkowitej rozbiórki. W sensie ekonomicznym zatem, przedmiotem transakcji jest grunt.

Wnioskodawca wskazuje na stanowisko Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej - w wyroku z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV orzekł, że zwolnieniem z podatku VAT przewidzianym dla dostaw gruntu zabudowanego istniejącymi budynkami nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który na zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji. Z powyższego jednoznacznie wynika, że dla ustalenia czy działkę gruntu będącą przedmiotem transakcji należy traktować jako zabudowaną, kluczowe znaczenie mają aspekty ekonomiczne transakcji oraz zgodna wola stron. W efekcie nawet w sytuacji, gdy na działce gruntu znajdują się budynki przeznaczone do rozbiórki, to transakcję tę należy traktować jako dotyczącą niezabudowanej działki gruntu, o ile taka była intencja stron transakcji.

Wnioskodawca wskazuje również, że powyższy pogląd dzielą polskie sądy administracyjne - wyrok NSA z dnia 31 maja 2012 r. (sygn. akt I FSK 1375/11), wyrok WSA z dnia 9 sierpnia 2012 r. (sygn. akt III SA/Wa 3099/11) czy wyrok WSA z dnia 9 kwietnia 2013 r. (sygn. akt III SA/Wa 3297/12).

Podsumowując, w świetle przedstawionej powyżej argumentacji, fakt istnienia na sprzedawanej działce gruntu częściowo rozebranego budynku, który utracił w związku z rozpoczętą rozbiórką swoją funkcjonalność i nie przedstawia wartości ekonomicznej, nie ma wpływu na ocenę transakcji jako sprzedaży gruntu niezbudowanego, co w świetle stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 oznacza, że transakcja jako sprzedaż terenu budowlanego podlega opodatkowaniu stawką 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie zatem z ww. przepisami nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do przepisu art. 51 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. (Dz. U. z 2017 r., poz. 2344, z późn. zm.) – Prawo upadłościowe, uwzględniając wniosek o ogłoszenie upadłości, sąd wydaje postanowienie o ogłoszeniu upadłości, w którym wyznacza sędziegokomisarza i zastępcę sędziegokomisarza oraz syndyka.

Zgodnie z art. 157 ust. 1 ww. ustawy, funkcję syndyka może pełnić osoba fizyczna, która posiada pełną zdolność do czynności prawnych i licencję doradcy restrukturyzacyjnego.

Jak stanowi art. 160 ust. 1 cyt. ustawy, w sprawach dotyczących masy upadłości syndyk dokonuje czynności w imieniu własnym na rachunek upadłego.

W świetle cytowanych przepisów, upadły z mocy prawa traci zarząd oraz możliwość korzystania i rozporządzania majątkiem należącym do niego, jednakże ta okoliczność nie pozbawia upadłego statusu podatnika, do którego to stosuje się prawa i obowiązki wynikające z przepisów obowiązujących ustaw podatkowych. We wszelkich postępowaniach, stroną w znaczeniu materialnym pozostaje upadły – to on jest podmiotem praw i obowiązków, natomiast syndykowi przysługuje legitymacja formalna do występowania w tych postępowaniach, jest on stroną w znaczeniu formalnym. W zakresie prawnopodatkowym działanie syndyka należy potraktować jako działanie przez pełnomocnika ze wszystkimi prawnymi tego stanu rzeczy konsekwencjami. W świetle powyższego, syndyk masy upadłości jest osobą odpowiedzialną w czasie trwania postępowania upadłościowego za realizację wszystkich obowiązków podatnika i płatnika przez upadłego.

Jak wynika z powyższego, okoliczność, że podmiot, będący czynnym podatnikiem podatku VAT, zostaje postawiony w stan upadłości, nie powoduje, że traci on automatycznie status czynnego podatnika podatku VAT, o ile wykonywane są przez ten podmiot lub w jego imieniu np. przez syndyka, czynności podlegające zakresowi podatku od towarów i usług. Zatem obowiązki podatnika nałożone m.in. przepisami ustawy o podatku od towarów i usług nie ustają w chwili ogłoszenia upadłości, a syndyk masy upadłości jest osobą odpowiedzialną w czasie trwania postępowania upadłościowego za realizację obowiązków podatnika.

Wskazać również należy, że zgodnie z art. 57 ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe, upadły jest obowiązany wskazać i wydać syndykowi cały swój majątek, a także wydać dokumenty dotyczące jego działalności, majątku oraz rozliczeń, w szczególności księgi rachunkowe, inne ewidencje prowadzone dla celów podatkowych i korespondencję. Wykonanie tego obowiązku upadły potwierdza w formie oświadczenia na piśmie, które składa sędziemukomisarzowi.

Zatem syndyk działając w zastępstwie zobowiązany jest do wykonywania obowiązków podatkowych, ciążących na podmiocie będącemu w upadłości likwidacyjnej. Tym samym sprzedaż jakiegokolwiek towaru jako składnika majątkowego masy upadłości, dokonywana przez syndyka masy upadłości w ramach procesu upadłościowego, bądź wykonanie jakiejkolwiek usługi przez syndyka w ramach tego procesu, stanowi odpowiednio dostawę towaru albo świadczenie usług.

Przy czym wskazać należy, że upadły traci jedynie prawo zarządu oraz możliwość korzystania i rozporządzania mieniem wchodzącym w skład masy upadłości, nie przestaje jednak być podmiotem praw i obowiązków składających się na ten majątek. Tak więc decydującym dla oceny skutków podatkowych czynności syndyka w tym zakresie jest analiza okoliczności faktycznych towarzyszących działalności upadłego, a nie syndyka, bowiem syndyk masy upadłości dokonując zbycia towarów upadłego działa w imieniu własnym, jednakże na rachunek upadłego.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w świetle art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Art. 2 pkt 33 ustawy o VAT stanowi, że przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponadto w przypadku towarów (do których zaliczają się również nieruchomości) może znaleźć zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, o ile zostaną spełnione warunki wskazane w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 z późn. zm.) przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy przez budowlę – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a cyt. ustawy).

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy prawo budowlane jako urządzenia budowlane, należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 12 lutego 2015 r. została ogłoszona upadłość przedsiębiorcy Waldemara D. prowadzącego działalność obejmująca likwidację majątku i wyznaczony został syndyk masy upadłości w osobie Wnioskodawcy. Przedmiotem działalności przedsiębiorcy była sprzedaż hurtowa wyrobów porcelanowych, ceramicznych i szklanych oraz środków czystości, produkcja ceramicznych kafli i płytek oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Dłużnik jest czynnym podatnikiem VAT.

W skład masy upadłości wchodzi prawo własności nieruchomości, o powierzchni 1.751 m², dla której prowadzona jest księga wieczysta. Nieruchomość stanowi działkę gruntu wraz z posadowionym na niej budynkiem, wykonanymi utwardzeniami (kostka brukowa) oraz płotem (siatka na słupkach). Budynek posadowiony jest wzdłuż granicy działki - bryła budynku przekracza w części północno-wschodniej granicę działki o ok. 1,6 m, co oznacza, że poza terenem działki znajduje się ok. 19 m² powierzchni zabudowy części budynku. Ponadto zarówno od strony północnej jak i południowej, poza granicami działki znajduje się część utwardzeń oraz płot. Przekroczenie ogółem od strony północnej zajmuje teren ok. 148 m² zaś od strony południowej ok. 319 m².

W celu uregulowania kwestii przekroczenia granic nieruchomości przez bryłę budynku przed sprzedażą zdecydowano się na działanie obejmujące rozbiórkę budynku, takie rozwiązanie przyjęto ze względu na ograniczenie czasu potrzebnego dla sprzedaży. Uregulowanie kwestii przekroczenia granicy w trybie k.c. wymagałoby rozmów z właścicielem sąsiedniej nieruchomości, wydzielenia stosownej części nieruchomości z nieruchomości sąsiedniej i zawarcia umów regulujących te kwestie. W przypadku gdyby nie udało się osiągnąć w ramach rozmów porozumienia z właścicielem sąsiedniej nieruchomości konieczne byłoby wystąpienie z ewentualnym powództwem na drogę sądową, którego celem byłoby uregulowanie kwestii przekroczenia granicy. W efekcie wystąpienie z pozwem skutkowałoby uwikłaniem masy upadłości w spór, który z dużą dozą prawdopodobieństwa potrwałby kilka lat. W takim stanie rzeczy rozbiórka części budynku przekraczających granice nieruchomości jest działaniem bardziej efektywnym pod względem czasu niezbędnego do sprzedaży nieruchomości, tym bardziej, że nie będzie obniżać wartości przedmiotu sprzedaży - istotą nieruchomości jest grunt i jego możliwości inwestycyjne.

Decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę Syndyk ma zamiar uzyskać po rozstrzygnięciu przetargu - wyborze oferenta.

Sprzedaż nastąpi nie wcześniej niż rozbiórka co najmniej części budynku.

Budynek będący przedmiotem rozbiórki został wybudowany na podstawie decyzji z dnia 16 października 2000 r., wydanej przez Burmistrza Gminy zmieniającej decyzję z dnia 14 kwietnia 1988 r. pozwalającą na budowę myjni samochodowej z usługami, poprzez zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego obejmującego adaptację realizowanego budynku myjni samochodowej wraz z zapleczem socjalnym na salon wystawowy ceramiki łazienkowej oraz decyzji z dnia 26 marca 2001 r. zmieniającej decyzję z dnia 16 października 2000 r., poprzez zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego obejmującego adaptację realizowanego budynku na salon wystawowy ceramiki łazienkowej.

Decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę została wydana z dniem 28 sierpnia 2018 r. i dotyczy całego budynku.

Do dnia 25 września 2018 r. (na moment uzupełniania wniosku przez Wnioskodawcę) budynek został rozebrany w całości co do części naziemnej i częściowo co do fundamentów zatem nie spełnia już definicji budynku w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r., Prawo budowlane i nie będzie nadal mógł być użytkowany ani w całości, ani w części. Utwardzenie (kostka brukowa) nie stanowi budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

W dniu sprzedaży działka nie będzie objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie będzie również istnieć obowiązująca decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ad 1

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy sprzedaż nieruchomości, w przypadku gdy na moment sprzedaży rozbiórka budynku będzie dokonana w całości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegać zwolnieniu z tego podatku.

W wariancie pierwszym dotyczącym sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zakłada, że do sprzedaży dojdzie po dokonaniu całkowitej rozbiórki posadowionego na niej budynku, zgodnie z uzyskaną decyzją o pozwoleniu na rozbiórkę. Planowana sprzedaż będzie więc sprzedażą niezabudowanych gruntów.

Na uznanie terenu za niezabudowany nie ma wpływu fakt, że na działce w chwili sprzedaży będzie znajdowała się kostka brukowa, ponieważ jak wskazał Wnioskodawca nie stanowi ona budowli w myśl ustawy Prawo budowlane.

Na kwalifikację terenu jako niezabudowanego nie będzie miał również wpływu znajdujący się na działce płot tj. siatka na słupkach. Zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, ogrodzenie nie jest bowiem budynkiem, ani budowlą, lecz urządzeniem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

Okoliczność, czy ogrodzenie jako urządzenie budowlane będzie znajdować się na działce w chwili jej dostawy, nie ma więc znaczenia dla oceny skutków jej dostawy w zakresie podatku VAT. Stanowisko takie prezentuje również m.in. w wyroku z dnia 8 stycznia 2015 r., sygn. akt I FSK 102/14 Naczelny Sąd Administracyjny:

„Sensem ekonomicznym takiej transakcji, jak słusznie przyjęto w tej sprawie, jest sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia i parkingu, nawet jeżeli takie ogrodzenie ma uatrakcyjnić sprzedaż gruntu. Ogrodzenia nie można też, wbrew temu co podnosi skarżący, zakwalifikować do budowli. U.p.t.u. nie definiuje pojęcia budowli. Chcąc zdefiniować to pojęcie, można posłużyć się wykładnią systemową zewnętrzną. W Prawie budowlanym ustawodawca krajowy w art. 3 pkt 3 definiuje ogólnie pojęcie budowli, wskazując przy tym przykłady budowli. Wśród tych przykładów nie wymienia się ogrodzenia. Ogrodzenie traktowane jest jak urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym (vide art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego). Według Słownika języka polskiego pod redakcją M. Szymczaka (PWN Warszawa 1993, tom 2, „ogrodzenie - to co ogradza, to czym coś jest ogrodzone”. Ogrodzenie co do zasady związane jest z obiektem, w tym również gruntem które ogradza, nie pełni więc ono samodzielnych funkcji budowlanych. Przyjęcie stanowiska skarżącego oznaczałoby, że inaczej należałoby traktować ogrodzenie w zależności od tego, czy grunt zabudowany jest budynkiem, czy też nie, co nie ma żadnego uzasadnienia. To ostatnie stanowisko wyrażone zostało przez NSA w wyroku z 17 kwietnia 2012 r., sygn. akt I FSK 918/11 przywołanym przez WSA. Stanowisko to Naczelny Sąd Administracyjny w tym składzie w pełni podziela.”

Zatem planowana sprzedaż działki gruntowej, na której do daty dostawy zostanie dokonana całkowita rozbiórka budynku będzie sprzedażą terenów niezabudowanych.

Do dostawy tej działki nie można jednak zastosować zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezbudowanych, innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, terenami budowlanymi są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dla działki, która została przeznaczona do sprzedaży istnieją już decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na podstawie tych decyzji został bowiem wybudowany budynek, którego rozbiórka zostanie przeprowadzona przed sprzedażą. Rozbiórka budynku nie spowoduje, że zmieni się przeznaczenia tego gruntu wynikające z wydanych dla tej działki decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Tym samym, działka gruntowa w chwili dokonania dostawy będzie terenem budowlanym na mocy wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - a tym samym będzie ona stanowić teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji do jej dostawy nie będzie miało zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jednocześnie należy zauważyć, że w niniejszej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku określone art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak wynika z opisu sprawy, nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT, ponieważ przedsiębiorca na przedmiotowej działce z wykorzystaniem posadowionego na niej budynku prowadził m.in. hurtową sprzedaż wyrobów porcelanowych, ceramicznych i szklanych oraz środków czystości, produkcja ceramicznych kafli i płytek – a zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania tego przepisu.

Zatem, planowana sprzedaż działki gruntowej, dla której na moment sprzedaży dojdzie do całkowitej rozbiórki posadowionego na niej budynku będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad 2

Wnioskodawca ma także wątpliwości, czy sprzedaż nieruchomości, w przypadku gdy na moment sprzedaży rozbiórka budynku będzie dokonana w części, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegać zwolnieniu z tego podatku.

Należy wskazać, że w kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Jak wskazał Wnioskodawca warunki przetargu, w trybie którego będzie zbywana nieruchomość, określają, że zawarcie umowy sprzedaży przedmiotu przetargu może nastąpić po usunięciu przekroczenia granicy nieruchomości przy czym przyjmuje się, że usunięcie przekroczenia nastąpi w drodze całościowej rozbiórki budynku lub w drodze usunięcia przekroczenia w ten sposób, że usunięte zostanie przekroczenie granic nieruchomości, gdy istniejący na nieruchomości budynek nie będzie posadowiony w żadnej części na nieruchomościach przylegających do zbywanej nieruchomości.

W zakresie budynku posadowionego na działce gruntowej przeznaczonej do sprzedaży z dniem 28 sierpnia 2018 r., wydana została decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę i dotyczy całego budynku.

Jak wskazał Wnioskodawca planuje dokonać zbycia działki po wykonaniu co najmniej części prac rozbiórkowych, jednakże nie wyklucza przeprowadzenia transakcji przed zakończeniem tych prac.

W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że na dzień 25 września 2018 r. budynek został rozebrany w całości w zakresie części naziemnej i częściowo w zakresie fundamentów, zatem nie spełnia już definicji budynku w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Biorąc pod uwagę przytoczone przepisy prawa oraz orzecznictwo należy zatem stwierdzić, że dostawa działki, na której budynek będzie w trakcie rozbiórki na moment sprzedaży stanowić będzie dostawę terenów niezabudowanych. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast dla działki były już wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie których wybudowano posadowiony na tej działce budynek. Tym samym, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, wskazana działka na dzień planowanej transakcji stanowić będzie teren budowlany.

W konsekwencji, dostawa działki, jako sprzedaż terenów budowlanych, będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej VAT 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, gdyż do transakcji tej nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy.

Ponadto, jak już wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 1 dla transakcji nie znajdzie zastosowania również zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z uwagi na wykorzystywanie działki przeznaczonej do sprzedaży z posadowionym na niej budynkiem do działalności opodatkowanej. Zatem nie zostanie spełniona jedna z podstawowych przesłanek określających zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jaką jest wykorzystywanie nabytego lub wytworzonego towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu zawartego w opisie sprawy przedstawionym we wniosku, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin