2018.04.19 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - 0113-KDIPT2-2.4011.67.2018.2.ACZ

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0113-KDIPT2-2.4011.67.2018.2.ACZ
z 19 kwietnia 2018 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 17 stycznia 2018 r. (złożonym w dniu 1 lutego 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 marca 2018 r. (data wpływu 4 kwietnia 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 1 lutego 2018 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 14 marca 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.67.2018.1.ACZ, wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 15 marca 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 26 marca 2018 r.). W dniu 4 kwietnia 2018 r. (nadano w dniu 3 kwietnia 2018 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku i jego uzupełnieniu złożonym przez:

Zainteresowaną będącą stroną postępowania:

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni i P.C., rodzeństwo, otrzymali w drodze spadku po ojcu zmarłym w dniu 4 czerwca 2017 r. masę spadkową składającą się z nieruchomości, w skład której wchodziła działka nr 766/15, położona w … przy ul. …, o powierzchni 1 218 m², nr KW …, zabudowana graniczącymi ze sobą ścianą nośną dwoma budynkami: biurowo-magazynowym i usługowo-handlowym oraz stróżówki, o łącznej powierzchni użytkowej około 327 m² oraz środki pieniężne zdeponowane na rachunku bankowym w …. Zmarły … był jedynym właścicielem majątku, który wszedł w skład masy spadkowej, a Wnioskodawcy przyjęli spadek po zmarłym ojcu w udziale, po 1/2 każdy (zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 12 czerwca 2017 r.). Udziały zostały nabyte do majątków osobistych spadkobierców w trakcie trwania związków małżeńskich. Działu spadku oraz zniesienia współwłasności nie przeprowadzono, w wyniku czego Wnioskodawcom przysługiwała współwłasność do działki nr 766/15 oraz zdeponowanych środków pieniężnych w udziale, po 1/2 każdy.

W księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w …, nr …, na dzień otrzymania spadku, wpisana była hipoteka umowna na rzecz banku, w którym ojciec Wnioskodawców, prowadzący działalność gospodarczą pod firmą …, zaciągnął kredyt. Kredyt zaciągnięty został przez ojca Wnioskodawców w dniu 27 czerwca 2012 r. w banku … z siedzibą w … i przeznaczony był na rozbudowę systemem gospodarczym nieruchomości niemieszkalnej (wspomnianego wyżej budynku biurowo-magazynowego), wykup polisy w …., ubezpieczenie od utraty wartości nieruchomości, ustanowienie zabezpieczeń prawnych oraz weryfikację prowadzonej działalności gospodarczej przez kancelarię prawną. Wnioskodawcy nie byli stroną umowy kredytu w momencie jego zaciągania, ani na podstawie aneksu do umowy kredytu. Hipoteka opiewała na kwotę 44 696 zł 61 gr. Budowa została zakończona pięć lat temu, w 2013 r.

Na terenie działki nr 766/15 oraz znajdujących się na niej zabudowań do 2014 r. prowadzona była działalność gospodarcza przez ojca Wnioskodawców, która została zawieszona w wyniku jego problemów zdrowotnych. W późniejszym okresie budynki podlegały najmowi, natomiast przed śmiercią umowy najmu zostały rozwiązane w ramach przygotowania do sprzedaży części nieruchomości. Po śmierci ojca Wnioskodawców na terenie działki nr 766/15 nie była prowadzona działalność gospodarcza oraz nie podlegała ona najmowi przez Wnioskodawców.

W momencie dziedziczenia przez Wnioskodawców, działka nr 766/15 znajdowała się w trakcie podziału na trzy odrębne działki, którego celem było wydzielenie działki zabudowanej budynkiem biurowo-magazynowym, działki zabudowanej budynkiem usługowo-handlowym i budynkiem stróżówki oraz działki niezabudowanej położonej bezpośrednio przy ul. …. Podział ten został potwierdzony przez spadkobierców i zakończony wydaną w dniu 14 czerwca 2017 r. decyzją Prezydenta Miasta ….

Ostatecznie działka nr 766/15 została podzielona na trzy działki, którym nadane zostały nowe numery, a graniczące ze sobą ścianami zewnętrznymi dwa budynki, po podziale, położone były na nowopowstałych działkach, zgodnie z zestawieniem poniżej:

niezabudowana działka nr 766/34, o powierzchni 0,0166 ha,
działka nr 766/35, o powierzchni 0,0797 ha, zabudowana budynkiem usługowo-handlowym oraz budynkiem stróżówki, trwale związanymi z działką nr 766/35, stanowiącymi część nieruchomości,
działka nr 766/36, o powierzchni 0,0262 ha, zabudowana budynkiem biurowo-magazynowym, trwale związanym z działką nr 766/36, stanowiącym część nieruchomości.

Działka nr 766/35 stanowi grunt ogrodzony, zagospodarowany, urządzony, którego częścią składową jest budynek niemieszkalny (usługowo-handlowy), wzniesiony w latach 70-tych XX wieku, o powierzchni użytkowej około 210 m², murowany, jednokondygnacyjny. Ponadto, na działce znajduje się również budynek stróżówki. Po śmierci ojca Wnioskodawców nie były ponoszone przez Wnioskodawców nakłady na podwyższenie wartości zabudowanej działki nr 766/35.

Nieruchomość wyodrębnioną, stanowiącą wyłącznie działkę nr 766/35 zabudowaną budynkiem usługowo-handlowym oraz budynkiem stróżówki, które to budynki były trwale związane z działką nr 766/35 i stanowiły jej część, Wnioskodawcy sprzedali w dniu 29 czerwca 2017 r. Odpłatne zbycie nieruchomości przez Wnioskodawców nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i miało charakter umowy cywilnoprawnej.

Sprzedaż przez Wnioskodawców działki nr 766/35 w równych udziałach, po 1/2 każdy, została dokonana za cenę po 200 000 zł za każdy udział, czyli za cenę w łącznej kwocie 400 000 zł. Wnioskodawcy przedstawili u notariusza w dniu sprzedaży promesę wydaną przez bank, który udzielił Ich ojcu (spadkodawcy) kredytu hipotecznego, z której wynikało, że bank zobowiązuje się do wydania dokumentów stanowiących podstawę wykreślenia hipoteki umownej do sumy 449 696 zł 61 gr, obciążającej nieruchomość objętą księgą wieczystą niezwłocznie po wpływie na wskazany w promesie rachunek bankowy kwoty 228 260 zł 72 gr.

Zapłata według zapisów w akcie notarialnym ceny sprzedaży nieruchomości w kwocie 400 000 zł, została dokonana w następujący sposób:

gotówką w dniu podpisania aktu notarialnego w kwocie 145 000 zł, czyli 72 500 zł dla każdego ze sprzedawców,
ustalono, że kwota 255 000 zł, czyli po 127 500 zł dla każdego ze sprzedawców, zostanie zapłacona do dnia 30 czerwca 2017 r. w następujący sposób:
- kwotę 228 260 zł 72 gr przelewem na rachunek techniczny banku, tytułem cakowitej spłaty zobowiązania Wnioskodawców z tytułu udzielonego Ich spadkodawcy przez bank kredytu. Wnioskodawcy zobowiązali się niezwłocznie po otrzymaniu środków na wskazany rachunek techniczny do całkowitej spłaty kredytu zabezpieczającego hipotekę ustanowioną na nieruchomości objętej księgą wieczystą nr … – zobowiązanie podjęte w akcie notarialnym niezwłocznie wypełniono w dniu 30 sierpnia 2017 r.,
- kwotę 26 739 zł 28 gr zapłacić przelewem na rachunek bankowy Wnioskodawców. Kwota w ustalonym terminie została przelana i wpłynęła na rachunek w dniu 3 lipca 2017 r.

W dniu 18 lipca 2017 r. P.C. złożył dyspozycję całkowitej przedterminowej spłaty kredytu …, której rozliczenie potwierdził bank … pismem z dnia 26 lipca 2017 r.

Wnioskodawcy całe przychody uzyskane ze sprzedaży działki nr 766/35 zamierzają przeznaczyć w okresie dwóch lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż, na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. w kwocie 200 000 zł każdy. W tym celu zamierzają dopłacić z własnych środków pieniężnych do kwoty ostatecznie uzyskanej ze zbycia nieruchomości, tj. 85 669 zł 64 gr (200 000 zł minus spłata kredytu 114 130 zł 36 gr) kwotę 114 130 zł 36 gr.

W związku z powyższym, Wnioskodawczyni zamierza zakupić mieszkanie za kwotę nie niższą od części przychodu wynikającej z Jej udziału z odpłatnego zbycia nieruchomości (50% z 400 000 zł, tj. 200 000 zł). W nabytej nieruchomości Wnioskodawczyni będzie zaspokajać swoje cele mieszkaniowe.

P.C. za kwotę nie niższą od części przychodu wynikającej z Jego udziału z odpłatnego zbycia nieruchomości (50% z 400 000 zł, tj. 200 000 zł) zamierza spłacić kredyt mieszkaniowy, zaciągnięty w 2016 r. na zakup mieszkania, w celu zaspokojenia swoich własnych celów mieszkaniowych.

Zarówno nabyta przez Wnioskodawczynię nieruchomość, jak też nieruchomość P.C., na zakup której zaciągnięty kredyt zostanie spłacony, nie będzie udostępniana osobom trzecim odpłatnie lub nieodpłatnie (z wyjątkiem współmałżonków i dzieci Wnioskodawczyni i P.C.).

Zarówno Wnioskodawczyni, jak i P.C. pozostają i pozostawali we wspólności ustawowej małżeńskiej w momencie dokonywania wszystkich czynności opisanych w zdarzeniu przyszłym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy w związku z tym, że w akcie notarialnym widnieje zapis, że zapłata części ceny sprzedaży nieruchomości zostanie dokonana przelewem na rachunek techniczny banku, tytułem całkowitej spłaty zobowiązania Wnioskodawców z tytułu udzielonego Ich spadkodawcy przez bank kredytu, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości pozostaje kwota całkowita ceny sprzedaży nieruchomości, czy należy ją pomniejszyć o część przeznaczoną na spłatę zobowiązania Wnioskodawców z tytułu udzielonego Ich spadkodawcy przez bank kredytu oraz w związku z powyższym, czy Wnioskodawczyni oraz P.C., zamierzający każdy wydatkować kwotę nie mniejszą niż wynikającą z 50% udziału w przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości, w okresie nie później niż po upływie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym osób fizycznych, mogą każdy zadeklarować pełną kwotę wynikającą z 50% udziału w przychodach (niepomniejszoną o część ceny sprzedaży przeznaczoną na całkowitą spłatę zobowiązania Wnioskodawców z tytułu udzielonego Ich spadkodawcy przez bank kredytu) z odpłatnego zbycia nieruchomości jako kwotę dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy?

Zdaniem Zainteresowanych (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku), z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Kwotą przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jest kwota określona w akcie notarialnym jako cena sprzedaży nieruchomości. W związku z zaistnieniem faktu odpłatnego zbycia nieruchomości uzyskanej w masie spadkowej po zmarłym ojcu, bez uprzedniego podziału spadku/zniesienia współwłasności, kwota przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości ulega podziałowi pomiędzy Wnioskodawczynię oraz P.C., zgodnie z udziałem we współwłasności w zbywanej nieruchomości, tj. po 50% odpowiednio.

Zdaniem Wnioskodawców, kwotą przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jest kwota określona w akcie notarialnym jako kwota sprzedaży udziałów w działce, po 1/2 części każdy, za cenę odpowiednio po 200 000 zł za każdy udział dla każdego z Wnioskodawców, dlatego brak jest przeszkód do skorzystania w przedstawionym stanie faktycznym ze zwolnienia w kwocie 200 000 zł, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, że każdy z Wnioskodawców wyda ją na cele mieszkaniowe, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawców, w związku z zamiarem wydatkowania przez Nich kwoty nie mniejszej niż wynikającej z 50% udziału w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, w okresie nie później niż po upływie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym osób fizycznych, zasadne jest zadeklarowanie przez Wnioskodawczynię oraz P.C. kwoty tożsamej wynikającej z udziałów po 50% w przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości jako kwotę dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy,

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni oraz P.C. otrzymali w drodze spadku po ojcu zmarłym w dniu 4 czerwca 2017 r. masę spadkową składającą się z nieruchomości, w skład której wchodziła działka nr 766/15, zabudowana budynkami: biurowo-magazynowym, usługowo-handlowym oraz stróżówki, a także środki pieniężne. Zmarły był jedynym właścicielem majątku, który wszedł w skład masy spadkowej, a Wnioskodawcy przyjęli spadek po zmarłym ojcu w udziale, po 1/2 każdy (zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia). Udziały zostały nabyte do majątków osobistych spadkobierców w trakcie trwania związków małżeńskich. Działu spadku oraz zniesienia współwłasności nie przeprowadzono.

W księdze wieczystej dotyczącej działki nr 766/15, na dzień otrzymania spadku, wpisana była hipoteka umowna na rzecz banku, w którym ojciec Wnioskodawców, prowadzący działalność gospodarczą, zaciągnął w 2012 r. kredyt przeznaczony na rozbudowę systemem gospodarczym budynku biurowo-magazynowego, wykup polisy, ubezpieczenie od utraty wartości nieruchomości, ustanowienie zabezpieczeń prawnych oraz weryfikację prowadzonej działalności gospodarczej przez kancelarię prawną. Wnioskodawcy nie byli stroną umowy kredytu w momencie jego zaciągania, ani na podstawie aneksu do umowy kredytu. Hipoteka opiewała na kwotę 44 696 zł 61 gr.

Na terenie działki nr 766/15 do 2014 r. prowadzona była działalność gospodarcza przez ojca Wnioskodawców, która została zawieszona w wyniku jego problemów zdrowotnych. W późniejszym okresie budynki podlegały najmowi, natomiast przed śmiercią umowy najmu zostały rozwiązane w ramach przygotowania do sprzedaży części nieruchomości. Po śmierci ojca Wnioskodawców na terenie działki nr 766/15 nie była prowadzona działalność gospodarcza oraz nie podlegała ona najmowi przez Wnioskodawców.

W momencie dziedziczenia przez Wnioskodawców, działka nr 766/15 znajdowała się w trakcie podziału na trzy odrębne działki, którego celem było wydzielenie działki zabudowanej budynkiem biurowo-magazynowym, działki zabudowanej budynkiem usługowo-handlowym i budynkiem stróżówki oraz działki niezabudowanej. Podział ten został potwierdzony przez spadkobierców i zakończony wydaną w dniu 14 czerwca 2017 r. decyzją Prezydenta Miasta.

Ostatecznie działka nr 766/15 została podzielona na trzy działki: niezabudowaną działkę nr 766/34, działkę nr 766/35 zabudowaną budynkiem usługowo-handlowym oraz budynkiem stróżówki trwale związanymi z gruntem, działkę nr 766/36 zabudowaną budynkiem biurowo-magazynowym trwale związanym z gruntem. Po śmierci ojca Wnioskodawców nie były ponoszone nakłady na podwyższenie wartości zabudowanej działki nr 766/35.

W dniu 29 czerwca 2017 r. Wnioskodawcy sprzedali zabudowaną działkę nr 766/35. Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie z treścią art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie Sądu o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Należy również wskazać, że stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Jak wskazuje art. 33 pkt 2 ww. Kodeksu, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

W świetle powyższego, dokonane przez Wnioskodawców w dniu 29 czerwca 2017 r. odpłatne zbycie zabudowanej działki nr 766/35, nabytej w czerwcu 2017 r. w drodze spadku po ojcu, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Stanowi on, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P, gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia.

Podkreślić należy, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

W art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca określił, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

wydatki poniesione na:
1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
–położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
wydatki poniesione na:
1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
–w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

W myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

-przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Należy również wskazać, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30). W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Ww. zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Takimi celami mogą być m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy), a także spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1 (art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy).

Podkreślić również należy, że w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Istota odpowiedzi na postawione we wniosku pytanie sprowadza się zatem do interpretacji ustawowego terminu „własne cele mieszkaniowe”. Należy wyjaśnić, że samo poniesienie wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu (dochodu) na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Poprzedzenie bowiem wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

W przypadku nabycia budynku lub lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości – w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal lub budynek dla własnych potrzeb ma w tym lokalu/budynku faktycznie mieszkać. Lokal/budynek, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem/budynkiem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

Natomiast, w przypadku przeznaczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu należy stwierdzić, że z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie wynika, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe, czyli m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu – muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego. Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. Przy czym należy zwrócić uwagę, że spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Nie chodzi zatem tylko o sposób wydatkowania kredytu (pożyczki), ważną kwestią jest również, aby z umowy kredytowej (umowy pożyczki) wynikało na jaki cel został on zaciągnięty. Przepis wyraźnie bowiem wskazuje, że kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięty na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Jeśli z umowy kredytu (umowy pożyczki) nie wynika, na jaki cel został on zaciągnięty lub podany jest inny cel, to nie zostanie spełniony warunek ww. zwolnienia.

Z treści wniosku wynika, że sprzedaż przez Wnioskodawców działki nr 766/35, po 1/2 każdy, została dokonana za cenę po 200 000 zł za każdy udział, czyli za cenę w łącznej kwocie 400 000 zł. Wnioskodawcy przedstawili u notariusza w dniu sprzedaży promesę wydaną przez bank, który udzielił Ich ojcu kredytu hipotecznego, z której wynikało, że bank zobowiązuje się do wydania dokumentów stanowiących podstawę wykreślenia hipoteki umownej do sumy 449 696 zł 61 gr, obciążającej nieruchomość objętą księgą wieczystą niezwłocznie po wpływie na wskazany w promesie rachunek bankowy kwoty 228 260 zł 72 gr.

Zapłata według zapisów w akcie notarialnym ceny sprzedaży nieruchomości w kwocie 400 000 zł, została dokonana w następujący sposób:

gotówką w dniu podpisania aktu notarialnego w kwocie 145 000 zł, czyli 72 500 zł dla każdego ze sprzedawców,
ustalono, że kwota 255 000 zł, czyli po 127 500 zł dla każdego ze sprzedawców, zostanie zapłacona do dnia 30 czerwca 2017 r. w następujący sposób:
- kwotę 228 260 zł 72 gr przelewem na rachunek techniczny banku, tytułem cakowitej spłaty zobowiązania Wnioskodawców z tytułu udzielonego Ich spadkodawcy przez bank kredytu. Wnioskodawcy zobowiązali się niezwłocznie po otrzymaniu środków na wskazany rachunek techniczny do całkowitej spłaty kredytu zabezpieczającego hipotekę ustanowioną na nieruchomości stanowiącej działkę nr 766/15 – zobowiązanie podjęte w akcie notarialnym niezwłocznie wypełniono w dniu 30 sierpnia 2017 r.,
- kwotę 26 739 zł 28 gr zapłacić przelewem na rachunek bankowy Wnioskodawców. Kwota w ustalonym terminie została przelana i wpłynęła na rachunek w dniu 3 lipca 2017 r.

W dniu 18 lipca 2017 r. P.C. złożył dyspozycję całkowitej przedterminowej spłaty kredytu.

Wnioskodawcy, całe przychody uzyskane ze sprzedaży działki nr 766/35 zamierzają przeznaczyć w okresie dwóch lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż, na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. w kwocie 200 000 zł każdy. W tym celu zamierzają dopłacić z własnych środków pieniężnych do kwoty ostatecznie uzyskanej ze zbycia nieruchomości, tj. kwotę 114 130 zł 36 gr.

W związku z powyższym, Wnioskodawczyni zamierza zakupić mieszkanie za kwotę nie niższą od części przychodu wynikającej z Jej udziału z odpłatnego zbycia nieruchomości (tj. 200 000 zł). W nabytej nieruchomości Wnioskodawczyni będzie zaspokajać swoje cele mieszkaniowe.

P.C. za kwotę nie niższą od części przychodu wynikającej z Jego udziału z odpłatnego zbycia nieruchomości (tj. 200 000 zł) zamierza spłacić kredyt mieszkaniowy, zaciągnięty w 2016 r. na zakup mieszkania, w celu zaspokojenia swoich własnych celów mieszkaniowych.

Zarówno Wnioskodawczyni, jak i P.C. pozostają i pozostawali we wspólności ustawowej małżeńskiej w momencie dokonywania wszystkich czynności opisanych w zdarzeniu przyszłym.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe (do wysokości wartości zbycia) Wnioskodawcy nie będą mogli zaliczyć własnych środków pieniężnych niepochodzących z odpłatnego zbycia zabudowanej działki nr 766/35, które to środki pieniężne Wnioskodawcy zamierzają dopłacić do kwoty uzyskanej ze zbycia nieruchomości, bowiem przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sposób niebudzący wątpliwości wskazuje, że zwolnieniu podlegają jedynie dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Brak jest zatem prawnej możliwości „zastępowania” tych dochodów środkami pochodzącymi z innych źródeł w przypadku ich częściowego wydatkowania na inne cele, niestanowiące własnych celów mieszkaniowych podlegających zwolnieniu, w tym przypadku na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez inną osobę (spadkodawcę).

Należy jeszcze raz podkreślić, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu uzyskanego ze zbycia wyłącznie na cele mieszkaniowe podatnika określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wszystkie przesłanki, o których mówi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mają być przez podatnika spełnione łącznie, jeśli chce korzystać ze zwolnienia uregulowanego tym przepisem. Elementarna przesłanka dotyczy zaś pochodzenia środków, z których ponoszone mają być wydatki na własne cele mieszkaniowe podatnika. Nie budzi żadnych wątpliwości, że wydatkowany na własne cele mieszkaniowe ma być przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości. A więc nie jakikolwiek przychód pozyskany z jakiegokolwiek źródła, ale środki uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości. Warunek ten zdaje się pozostawać poza jakimkolwiek sporem. Skoro zwolnienie ma dotyczyć przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, to jest oczywiste, że wydatkowanie ma dotyczyć tych właśnie przychodów. Dzięki temu, że podatnik wydatkuje ten przychód na własne cele mieszkaniowe spełni zamierzenie ustawodawcy, który rezygnuje z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na rzecz wspierania dążenia podatnika do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Ustawodawca nie rezygnuje z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia, który nie został przez podatnika wydatkowany w sposób o jakim mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że przychodem z odpłatnego zbycia zabudowanej działki nr 766/35 jest jej wartość określona w cenie umowy sprzedaży z dnia 29 czerwca 2017 r., pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, o ile takie koszty zostały przez Wnioskodawców poniesione.

Jednakże, za wydatki na cele mieszkaniowe Wnioskodawców nie może być uznana cała kwota uzyskana przez Wnioskodawców ze sprzedaży w dniu 29 czerwca 2017 r. zabudowanej działki nr 766/35, ponieważ jak wskazano w treści wniosku, część ceny sprzedaży nieruchomości została zapłacona przelewem na rachunek techniczny banku, tytułem cakowitej spłaty zobowiązania Wnioskodawców z tytułu udzielonego Ich spadkodawcy przez bank kredytu, a Wnioskodawcy w dniu 30 sierpnia 2017 r., po otrzymaniu środków na wskazany rachunek techniczny spłacili kredyt zabezpieczający hipotekę ustanowioną na nieruchomości stanowiącej działkę nr 766/15. Zatem, jak wynika z powyższego, wydatek poniesiony tytułem cakowitej spłaty zobowiązania Wnioskodawców z tytułu udzielonego Ich spadkodawcy przez bank kredytu, nie może zostać w tej kwocie ponownie wydatkowany na realizację własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawców, co wyklucza skorzystanie w tej części ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w sytuacji przedstawionej we wniosku, przeznaczenie nie całego, a części przychodu uzyskanego ze zbycia przedmiotowej nieruchomości, pozostałego po spłacie przez Wnioskodawców zobowiązania finansowego z tytułu udzielonego Ich spadkodawcy przez bank kredytu, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na zakup przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego oraz na spłatę przez P.C. kredytu mieszkaniowego, w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych, po spełnieniu warunków ściśle określonych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) (w przypadku Wnioskodawczyni) oraz w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w przypadku P.C.), będzie uprawniać Wnioskodawców do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia w odpowiedniej proporcji, wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Organ zaznacza również, że prawo do zwolnienia podlega szczegółowej i ostatecznej weryfikacji przez organ podatkowy w toku postępowania podatkowego. Mając bowiem na uwadze treść art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, tut. Organ wydając interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które wskazałoby, czy Wnioskodawczyni zrealizowała swój cel mieszkaniowy, czy nie. Wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, organy podatkowe podejmują w toku postępowania podatkowego. Podstawowym narzędziem realizacji tej zasady jest postępowanie dowodowe, które nie jest prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej. Dodatkowo należy wskazać, że jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja indywidualna nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego … w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin