Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB4.4014.152.2018.3.MD
z 26 czerwca 2018 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 10 kwietnia 2018 r. (data wpływu – 17 kwietnia 2018 r.), uzupełnionym 17, 21 i 25 maja 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności położonych na nim budynków, budowli i sieci kanalizacyjnej − jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 kwietnia 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności położonych na nim budynków, budowli i sieci kanalizacyjnej.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym, w piśmie z 11 maja 2018 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.267.2018.2.AZ, 0111-KDIB4.4014.152.2018.3.MD.

Wniosek uzupełniono 17 maja 2018 r. (uiszczenie dodatkowej opłaty), 21 maja 2018 r. (wpływ przez ePUAP pisma stanowiącego uzupełnienie wniosku) i 25 maja 2018 r. (wpływ uzupełnienia drogą pocztową).

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania: H Sp. z o.o. („Kupujący”),
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: K Sp. z o.o. Sp. k. („Sprzedający”)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”) nabył 22 grudnia 2017 r. nieruchomość gruntową znajdującą się w M., składającą się z działek gruntu oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków numerami 73/17, 73/18, 73/30, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, wraz z posadowionymi na tych działkach gruntu budynkami i budowlami stanowiącymi przedmiot odrębnej własności (dalej: „Nieruchomość”). Wniosek o wpis Sprzedającego do ksiąg wieczystych, złożony 22 grudnia 2017 r., nie został jeszcze na dzień składania wniosku o interpretację rozpoznany, wobec czego, status Sprzedającego jako użytkownika wieczystego działek wchodzących w skład Nieruchomości i właściciela znajdujących się na nich budynków i budowli nie jest jeszcze formalnie potwierdzony (z uwagi na fakt, że w przypadku przeniesienia użytkowania wieczystego oraz praw z nim związanych wpis w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny), z tym jednak zastrzeżeniem, iż zgodnie z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, co w tym przypadku oznacza, iż z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej Sprzedający będzie uznany za użytkownika wieczystego Nieruchomości oraz właściciela budynków i budowli na niej się znajdujących począwszy od dnia 22 grudnia 2017 r. Jednakże na dzień przeprowadzenia transakcji, o której mowa poniżej, Sprzedający będzie użytkownikiem wieczystym działek wchodzących w skład Nieruchomości i właścicielem znajdujących się na nich budynków i budowli formalnie wpisanym do księgi wieczystej.

Prawo użytkowania wieczystego działek gruntu (których część stanowi obecnie Nieruchomość) zostało nabyte przez Przedsiębiorstwo w M. z mocy prawa, co zostało potwierdzone decyzją, wydaną przez wojewodę 14 listopada 1994 r. Następcą prawnym ww. Przedsiębiorstwa stała się Fabryka S.A. z siedzibą w M. Następnie firma Spółki Fabryka S.A. z siedzibą w M. została zmieniona na F. spółka akcyjna. W 2007 r. F. na podstawie aktu notarialnego z 26 czerwca 2007 r. dokonał zbycia prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr 73/11 oraz znajdujących się na niej budynków i budowli stanowiących przedmiot odrębnej własność na rzecz F.I.P. Sp. z o.o. (dalej: ,.FIP”). Nabycie praw użytkowania wieczystego gruntów oraz stanowiących odrębną od gruntu własność budynków i budowli przez FIP było zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość stanowi część działki nabytej przez FIP w 2007 r.

Z działki nabytej przez FIP, w wyniku podziałów ewidencyjnych, zostały wydzielone działki gruntu, które wchodzą w skład Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku o interpretację. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego od FIP nastąpiło na podstawie aktu notarialnego z 22 grudnia 2017 r. (z tym zastrzeżeniem, że wniosek o wpis Sprzedającego do ksiąg wieczystych złożony 22 grudnia 2017 r. nie został jeszcze rozpoznany przez sąd wieczystoksięgowy). Transakcja nabycia praw użytkowania wieczystego gruntów oraz znajdujących się na nich budynków i budowli stanowiących przedmiot odrębnej własności nastąpiło w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w stawce 23%. Sprzedający odliczył podatek od towarów i usług naliczony od transakcji nabycia Nieruchomości.

Na działkach gruntu 73/17 oraz 73/30 znajduje się sześć budynków o przeznaczeniu niemieszkalnym, biurowo-magazynowym (dalej: „Budynki”) oraz część budowli, w postaci sieci kanalizacyjnej (dalej: „Sieć kanalizacyjna”). Wszystkie Budynki zostały oddane do użytkowania w 1975 r. Sieć kanalizacyjna została wybudowana przez FIP i oddana do używania we wrześniu 2017 r. Formalnoprawnie sieć kanalizacyjna została oddana do użytkowania w lutym 2018 r., jednakże nie zmienia to faktu, że była ona już faktycznie użytkowana od września 2017 r. Wszystkie Budynki znajdowały się na analizowanych działkach wchodzących w skład Nieruchomości już w okresie, kiedy jej użytkownikiem wieczystym był F., tj. w okresie przed 2007 r.

Na działce gruntu 73/18 zlokalizowane są znajdujące się w złym stanie technicznym (zdegradowane) obiekty: plac manewrowy, drogi dojazdowe utwardzone, część chodnika, czerpnia powietrza, studzienki kanalizacyjne, maszty, oraz lampa oświetleniowa (dalej: “Budowle”).

Sądząc po stanie Budowli znajdujących się na działce 73/18, znajdowały się one na niej już przed 2007 r., tj. w okresie kiedy użytkownikiem wieczystym Nieruchomości był F.

Przez Nieruchomość mogą przebiegać dodatkowo sieci: wodociągowa, energetyczne, gazowe czy telekomunikacyjne. Na Nieruchomości mogą znajdować się w szczególności studzienki kanalizacyjne, maszty, znaki drogowe czy ogrodzenia.

Na budynki, budowle oraz sieć kanalizacyjną nie były ponoszone nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej tych obiektów.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym grunty wchodzące w skład Nieruchomości położone są w obszarze zabudowy przemysłowo-technicznej.

Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni biurowo-magazynowych. Działalność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Kupujący”) zamierza nabyć od Sprzedającego Nieruchomość, tj. prawo użytkowania wieczystego działek gruntu nr 73/17, 73/18 oraz 73/30 wraz z prawem własności znajdujących się na nich budynków, budowli i sieci kanalizacyjnej.

Kupujący wraz ze Sprzedającym będą zwani dalej łącznie „Stronami”. W przyszłości Kupujący zamierza przeprowadzić na Nieruchomości prace inwestycyjne polegające na rozbiórce istniejących zabudowań oraz budowie nowego budynku lub budynków o charakterze magazynowo-biurowym. W związku z planami inwestycyjnymi dotyczącymi Nieruchomości, przed dniem planowanej transakcji, mogą zostać wydane m.in. decyzje dotyczące pozwolenia na budowę, rozbiórki czy warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, przy czym w chwili składania niniejszego wniosku została już wydana m.in. decyzja o pozwoleniu na budowę hali produkcyjno-magazynowej z częścią socjalno-biurową wraz z infrastrukturą techniczną, zewnętrznymi instalacjami wodociągowymi, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, gazowymi, instalacjami p.poż, elektrycznymi i teletechnicznymi oraz zagospodarowaniem terenu obejmującym parkingi, drogi i chodniki. Opisane powyżej decyzje administracyjne do dnia przeprowadzenia planowanej transakcji będą wydawane na rzecz Sprzedającego. Jakiekolwiek prace rozbiórkowe lub budowlane rozpoczną się dopiero po przeprowadzeniu transakcji i po wydaniu Nieruchomości Kupującemu. W szczególności przed dniem planowanej transakcji nie dojdzie do rozbiórki znajdujących się na Nieruchomości budynków czy budowli.

W ramach planowanej transakcji Sprzedający może przenieść na Kupującego drobne ruchomości lub urządzenia potrzebne do korzystania z budynków. W szczególności mogą zostać przeniesione przynależności, tj. rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem (na podstawie art. 51 § 1 w zw. z art. 52 Kodeksu cywilnego).

Sprzedający wraz z Nieruchomością nie przeniesie w ramach transakcji sprzedaży umów o świadczenie usług, umów o dostawę mediów oraz umów w zakresie zarządzania nieruchomością. Umowy takie zostaną przez Sprzedającego na dzień transakcji rozwiązane (względnie nastąpi to w okresie przypadającym po transakcji), a Kupujący będzie zawierał takie umowy według własnego zapotrzebowania, wyboru i w ramach odrębnych negocjacji z wybranymi przez siebie podmiotami. Jeżeli chodzi o umowy najmu dotyczące planowanej przez Kupującego inwestycji, to zamiarem Kupującego jest ich zawarcie po nabyciu Nieruchomości, a jeszcze przed zakończeniem realizacji inwestycji. Wynika to ze specyfiki rynku wynajmu powierzchni komercyjnych – umowy są zawierane jeszcze przed ukończeniem budowy obiektu, którego dotyczą.

Wszelkie umowy najmu, których przedmiotem jest obecnie Nieruchomość lub jej część zostaną wypowiedziane lub – w przypadku umów, co do których Sprzedający nie może ich swobodnie wypowiedzieć – planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron, przed dniem planowanej transakcji. Co do zasady więc na Kupującego nie zostaną przeniesione w trybie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego żadne umowy najmu. Należy jednak zastrzec, że może jednak zdarzyć się, że niektóre umowy najmu zostaną jednak w tym trybie przeniesione na Kupującego. Dotyczy to w szczególności sytuacji, w której w dniu transakcji nie minie jeszcze okres wypowiedzenia umowy lub sytuacji, gdyby nie udało się osiągnąć porozumienia z danym najemcą dotyczącego wcześniejszego rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron. Nawet jednak w takiej sytuacji Kupujący zamierza ostatecznie rozwiązać takie umowy po dniu transakcji, bowiem Kupujący nie ma zamiaru ich kontynowania wobec planowanej rozbiórki budynków znajdujących się na Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej przedsiębiorstwa Sprzedającego. W szczególności nie są dla niej prowadzone odrębne księgi, nie jest sporządzany odrębny bilans czy rachunek zysków i strat. Nieruchomość nie posiada wewnętrznego regulaminu organizacyjnego czy porządkowego.

Sprzedający nie posiada regulaminów wewnętrznych funkcjonowania Nieruchomości, czy uchwał wyodrębniających w jakikolwiek sposób Nieruchomość z ogółu działalności Sprzedającego, w szczególności jako oddział czy zakład.

Przedmiotem planowanej transakcji nie będą w szczególności elementy takie jak:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (w szczególności nazwa przedsiębiorstwa, logo);
• własność nieruchomości (innych niż wskazane we wniosku);
• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych, środki pieniężne (z zastrzeżeniem ewentualnych kaucji najemców, które mogą zostać przeniesione na Kupującego w przypadku, gdy na dzień transakcji nie uda się zakończyć wszystkich umów najmu, jak wskazano to wyżej) i rachunki bankowe;
• bilansowe oraz pozabilansowe zobowiązania, w tym zobowiązania handlowe;
• koncesje, licencje i zezwolenia;
• patenty i inne prawa własności przemysłowej (w tym np. know-how);
• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (w tym np. prawa do nazwy, z zastrzeżeniem zawartym poniżej w treści wniosku);
• tajemnice przedsiębiorstwa (z zastrzeżeniem zawartym poniżej w treści wniosku);
• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (z zastrzeżeniem zawartym poniżej w treści wniosku);
• umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa;
• umowy związane z ubezpieczeniem Nieruchomości, zarządzaniem Nieruchomością.
  
  

W ramach planowanej transakcji, co do zasady, nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego żadnych majątkowych praw autorskich czy zależnych praw autorskich, praw własności przemysłowej, czy innych praw własności intelektualnej. Należy jednak zwrócić uwagę, że planowane jest przeniesienie na Kupującego posiadanych przez Sprzedającego w chwili planowanej transakcji autorskich praw majątkowych w zakresie dokumentacji dotyczącej Nieruchomości (w tym w odniesieniu do dokumentacji projektowej, budowlanej oraz pozwolenia lub pozwoleń na budowę lub rozbiórkę). W szczególności nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego żadnych znaków towarowych, know-how, praw do nazwy, praw do domen internetowych, tajemnicy handlowej czy tajemnicy przedsiębiorstwa.

W ramach negocjacji lub tzw. procesu „due dilligence” (który Kupujący może ale nie musi przeprowadzić) związanego z planowaną transakcją, Kupujący może zapoznać się z pewnymi informacjami, które mogą potencjalnie mieć status tajemnicy handlowej czy tajemnicy przedsiębiorstwa. Będzie to miało jednak ograniczony zakres i będzie zmierzało wyłącznie do zapoznania się ze stanem prawnym i faktycznym Nieruchomości dla celów przeprowadzenia planowanej transakcji. Dokumenty ujawnione w ramach ww. negocjacji lub tzw. procesu ,,due dilligence” mogą zostać przekazane Kupującemu.

W ramach planowanej transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych (z zastrzeżeniem ewentualnych kaucji najemców, jak mowa o tym wyżej), praw z papierów wartościowych i zapasów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą. Sprzedający nie przeniesie również na Kupującego żadnych rachunków bankowych.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, ani osób, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy. W ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego żadnych pracowników Sprzedającego. W szczególności, transakcja nie będzie wiązać się z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy Kodeks pracy.

Mając na uwadze usprawnienie planowanego przez Kupującego procesu inwestycyjnego, w ramach transakcji mogą zostać przeniesione na niego decyzje o pozwoleniu na rozbiórkę budynków znajdujących się na Nieruchomości czy decyzje o pozwoleniu na budowę (jeżeli takie decyzje zostaną już wydane Sprzedającemu). Uzyskanie ww. decyzji administracyjnych przez Sprzedającego i przeniesienie ich na Kupującego w ramach transakcji ma na celu wyłącznie przyspieszenie realizacji procesu inwestycyjnego przez Kupującego.

Zamiarem Kupującego i Sprzedającego jest, aby wszelkie planowane prace związane z realizacją inwestycji były realizowane przez Kupującego na Nieruchomości dopiero po przeprowadzeniu planowanej transakcji. Biorąc powyższe pod uwagę, Strony przewidują, że na moment dokonania transakcji na Nieruchomości nadal będą znajdowały się budynki, budowle lub ich części, które pomimo wydanych decyzji rozbiórkowych nie utracą – na moment dostawy – swojego dotychczasowego charakteru i właściwości.

Podpisanie umowy, na podstawie której dojdzie do przeprowadzenia transakcji, planowane jest po wpisaniu praw Sprzedającego do Nieruchomości oraz Budynków do księgi wieczystej (dopiero wtedy tytuł prawny Sprzedającego, jako użytkownika wieczystego gruntów wchodzących w skład Nieruchomości oraz właściciela znajdujących się na niej budynków i budowli będzie formalnie potwierdzony).

Ponadto, po przeprowadzeniu planowanej transakcji Sprzedający przekaże Kupującemu kopie lub oryginały dokumentów związanych z Nieruchomością. Dokumenty te będą dotyczyły jednak wyłącznie kwestii związanych z Nieruchomością i planowaną inwestycją, nie będą zaś dotyczyły działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego.

Po przeprowadzeniu transakcji Kupujący nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług z wykorzystaniem Nieruchomości. Po zrealizowaniu swoich planów inwestycyjnych, Kupujący zamierza prowadzić z wykorzystaniem Nieruchomości działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w stawce 23%, polegającą w szczególności na wynajmie powierzchni magazynowo-biurowych. Strony na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług zamierzają przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyborze opcji opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku, Zainteresowani wskazali, że Sprzedający nie jest przedsiębiorstwem przesyłowym. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym gruntów, na których znajduje się sieć kanalizacyjna. Sieć kanalizacyjna jest częścią składową przedsiębiorstwa Sprzedającego. Opisane we wniosku budowle nie stanowią w opinii Stron nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Zdaniem Stron, budowlami w rozumieniu prawa budowlanego będą Budowle zdefiniowane w treści wniosku (tj. plac manewrowy, drogi dojazdowe utwardzone, część chodnika, czerpnia powietrza, studzienki kanalizacyjne, maszty oraz lampa oświetleniowa) oraz Sieć kanalizacyjna.

Organ przywołał w niniejszej interpretacji tylko tę część uzupełnienia, która dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie uzupełnienie wniosku odnosi się do podatku od towarów i usług, w związku z czym w tej części jego treść została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług z 26 czerwca 2018 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.267.2018.3.AZ.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, o ile Sprzedający oraz Kupujący złożą przed dniem planowanej transakcji oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług w odniesieniu do dostawy Budynków i Budowli, transakcja nabycia Nieruchomości w całości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jako transakcja podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki 23%.

Transakcja nabycia Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki w wysokości 23%, jeżeli Sprzedający oraz Kupujący na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w odniesieniu do dostawy Budynków i Budowli. W rezultacie, w takim wypadku planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie wyłączona w całości z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych znajdzie zastosowanie w przypadku planowanej transakcji i w rezultacie, nabycie Nieruchomości nie będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 26 czerwca 2018 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.267.2018.3.AZ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy. Stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%, natomiast innych praw majątkowych – 1% (art. 7 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy).

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierza w drodze umowy sprzedaży przenieść prawo użytkowania wieczystego gruntów oraz własności posadowionych na gruncie budynków, budowli i sieci kanalizacyjnej, określonych wspólnie Nieruchomością, na Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 26 czerwca 2018 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.267.2018.3.AZ, w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

„(…) planowana transakcja sprzedaży nieruchomości:

• w części dotyczącej sieci kanalizacyjnej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT przy zastosowaniu podstawowej, 23% stawki podatku VAT,
• w części dotyczącej budynków i budowli będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu 23% stawki VAT, pod warunkiem złożenia przez Sprzedającego oraz Kupującego przed dniem dokonania dostawy tych działek zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 tejże ustawy.
  
  

W konsekwencji sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działek o numerach 73/17 i 73/30 oraz 73/18 wraz z budynkami i budowlami, które na moment dostawy będą znajdować się na tych gruntach, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej 23%.”

A zatem, w sytuacji, gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług w tej części, która korzysta ze zwolnienia, w rezultacie transakcja będzie w całości objęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług (nie będzie z niego zwolniona), co spowoduje, że transakcja będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
   
   

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.