Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-2.4011.211.2017.3.BF
z 20 października 2017 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 27 lipca 2017 r. (data wpływu 28 lipca 2017 r.), uzupełnionym 7 września 2017 r. oraz 4 października 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży udziałów w nieruchomościach nabytych w drodze spadku w części dotyczącej:

• możliwości uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania wydatków poniesionych na przebudowę ścian działowych lokalu lub budynku mieszkalnego, przebudowę instalacji elektrycznej, przebudowę przyłączy wodno-kanalizacyjnych, gruntowanie oraz malowanie ścian i sufitów, ułożenie podłogi, ułożenie płytek na ścianach, montaż armatury łazienkowej oraz kuchennej, wykonanie parapetów, montaż drzwi, wymianę dachu, wykonanie elewacji, wymianę okien, zabezpieczenie fundamentów, koszty usług oraz koszty poniesione na zużyte materiały – jest prawidłowe,
• wysokości wydatkowanych środków jako wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe – jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 28 lipca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży udziałów w nieruchomościach nabytych w drodze spadku.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 25 sierpnia 2017 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4011.211.2017.1.BF oraz pismem z 20 września 2017 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4011.211.2017.2.BF wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 7 września 2017 r. oraz 4 października 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 29 czerwca 2017 r. w drodze dziedziczenia po zmarłym wuju, Wnioskodawca wraz z kuzynem stał się współwłaścicielem działki i ¾ mieszkania. Udział w obu nieruchomościach Wnioskodawca zamierza sprzedać w 2017 r., po rozliczeniu się z Urzędem Skarbowym z podatku od spadku. Wnioskodawca wraz żoną jest współwłaścicielem kamienicy w X. Wnioskodawca planuje w bieżącym roku przeprowadzić zabezpieczenie fundamentów, naprawę elewacji, a w przyszłym roku zamierza wykonać generalny remont dachu. Wnioskodawca planuje także przeprowadzić remont łazienki, podłogi w kuchni i przedpokoju w mieszkaniu jego i żony. Do tego dochodzą stałe remonty mieszkań w kamienicy, które Wnioskodawca wynajmuje, klatki schodowej oraz piwnicy.

W pismach stanowiących uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wskazał, że data śmierci wuja, po którym nabył spadek to 15 stycznia 2017 r. Mieszkanie, w którym Wnioskodawca zamierza przeprowadzić remont m.in. łazienki, kuchni i przedpokoju to mieszkanie nr 4 w kamienicy w X. Wnioskodawca jest współwłaścicielem wraz z żoną ww. lokalu mieszkalnego nr 4 w udziale wynoszącym ½. Mieszkanie to znajduje się w kamienicy, której Wnioskodawca wraz z żoną są również współwłaścicielami w udziale wynoszącym ½. Obecnie Wnioskodawca wraz z żoną są jedynymi właścicielami ww. kamienicy. Wnioskodawca nabył ww. udział na podstawie umowy darowizny w 1985 r. Natomiast żona Wnioskodawcy nabyła udział na podstawie umowy dożywocia w 2011 r. Udziały Wnioskodawcy oraz jego żony wynoszą po 50% i wchodzą do majątków odrębnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Na które z planowanych prac remontowych w kamienicy oraz w mieszkaniu Wnioskodawca może wydatkować środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości aby uzyskać zwolnienie lub pomniejszyć podatek dochodowy?
2. Czy wydatki poniesione na remont dachu, fundamentów, elewacji w kamienicy w części przypadającej na procentowy udział powierzchni mieszkania w całości kamienicy mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe?
3. Czy wszystkie wydatki poniesione na remont łazienki, kuchni, przedpokoju w mieszkaniu Wnioskodawcy w kamienicy mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe?
   
   

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z ust. 26 ww. przepisu – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji remontu. Jednakże korzystając z dorobku orzecznictwa warto zauważyć, że zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonym w wyroku z 4 marca 1998 r. sygn. akt I SA/Gd 886/96: „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji”.

Do wydatków związanych z wydatkowaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości na remont zaliczyć można zatem m.in: wydatki związane z przebudową ścian działowych mieszkania lub domu, przebudową instalacji elektrycznej, przebudową przyłączy wodno-kanalizacyjnych, gruntowaniem oraz malowaniem ścian i sufitów, ułożeniem podłogi, ułożeniem płytek na ścianach, montaż armatury łazienkowej oraz kuchennej, wykonanie parapetów, montaż drzwi, wymianę dachu, wykonanie elewacji, wymianę okien. Do wydatków zaliczane będą zarówno koszty usług jak i koszty poniesione na zużyte materiały.

Wydatki na materiały i robociznę związane z planowanym remontem dachu, fundamentów i elewacji kamienicy, która stanowi budynek mieszkalny będą stanowiły wydatki na własne cele mieszkaniowe w części przypadającej na udział procentowy powierzchni mieszkania w całości kamienicy. Natomiast wydatki na materiały i robociznę dotyczące remontu mieszkania w całości będą stawić wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Ww. wydatki będą udokumentowane fakturami. W związku z powyższym Wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 2

Wnioskodawca wraz z małżonką są współwłaścicielami kamienicy w udziałach wynoszących po ½. W tej kamienicy zajmują jeden lokal mieszkalny, który służy zaspakajaniu ich potrzeb mieszkalnych. Powierzchnia mieszkania wynosi 80 m2, natomiast powierzchnia użytkowa kamienicy wynosi 781,90 m2, czyli procentowy udział mieszkania w kamienicy wynosi 10,23%. Kamienica stanowi budynek mieszkalny. W związku z uzyskaniem środków pieniężnych ze sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca planuje przeprowadzić remont dachu, fundamentów, elewacji w kamienicy, w której zamieszkuje wraz z małżonką i której jest współwłaścicielem. Wszystkie wydatki związane z remontem Wnioskodawca będzie pokrywać ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości, które wchodziły do jego majątku odrębnego. Wydatki te zostaną udokumentowane fakturami wystawionymi na imię i nazwisko Wnioskodawcy. Według Wikipedii kamienica to – miejski budynek mieszkalny, murowany z cegły lub kamienia, przynajmniej jednopiętrowy. Kamienicą określa się zazwyczaj budynek stojący w zwartym szeregu innych domów, jeśli tak nie jest, to kamienica odróżnia się brakiem dużych okien na jednej z jej ścian (jest to związane z tym, że podczas budowy przewidywano w tym miejscu inny budynek lub taki budynek istniał, ale został wyburzony).

Zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie wydatki związane z remontem kamienicy (materiały i robocizna), dotyczące części wspólnych kamienicy, czyli dachu, fundamentów i elewacji będą stanowiły podstawę do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oczywiście tylko w części przypadającej na udział procentowy mieszkania w całości kamienicy.

Ad. 3

W związku z uzyskaniem środków pieniężnych ze sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca planuje przeprowadzić remont lokalu mieszkalnego, w którym zamieszkuje wraz z małżonką i którego jest współwłaścicielem. Wyremontowane zostaną: łazienka, kuchnia i przedpokój. Wszystkie wydatki związane z remontem Wnioskodawca będzie pokrywać ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości, które wchodziły do jego majątku odrębnego. Wydatki te zostaną udokumentowane fakturami wystawionymi na imię i nazwisko Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie wydatki związane z remontem mieszkania (materiały i robocizna), którego jest współwłaścicielem będą stanowiły podstawę do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest częściowo prawidłowe a częściowo nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy – jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt notarialny poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobierców do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Tak więc dniem nabycia spadku przez spadkobiercę jest data śmierci spadkodawcy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nabył w drodze spadku po zmarłym 15 stycznia 2017 r. wuju udział w nieruchomości gruntowej oraz udział ¾ w lokalu mieszkalnym. Udział w obu nieruchomościach Wnioskodawca zamierza sprzedać w 2017 r. Z uwagi na powyższe wyjaśnienia, przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży udziałów w nieruchomościach będzie stanowił źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia do momentu sprzedaży nie upłynie 5 lat.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy,
o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z powyższą regulacją prawną przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości lub prawa przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub prawa, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów. Ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości należy dokonać w zależności od sposobu nabycia zbywanej nieruchomości bądź na podstawie art. 22 ust. 6c, bądź art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d ww. ustawy, w myśl którego – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1a ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5
ww. ustawy).

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie
z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży udziałów w nieruchomościach nabytych w drodze spadku,

W – wydatki na własne cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży udziałów w nieruchomościach nabytych w drodze spadku.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia (sprzedaży) zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

–położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że środki uzyskane ze sprzedaży udziałów w nieruchomościach nabytych w spadku Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont budynku mieszkalnego, tj. kamienicy, w której jeden lokal mieszkalny zajmuje Wnioskodawca z żoną a reszta lokali jest wynajmowana oraz na remont lokalu mieszkalnego Wnioskodawcy i jego żony. Wnioskodawca wraz żoną są współwłaścicielami budynku mieszkalnego, tj. kamienicy oraz lokalu mieszkalnego w udziale wynoszącym po ½, przy czym udziały małżonków wchodzą do ich majątków odrębnych. Wnioskodawca we własnym stanowisku wskazał, że powierzchnia lokalu mieszkalnego, który Wnioskodawca wraz z żoną zajmują w kamienicy to 80 m2, powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego, tj. kamienicy wynosi 781,90 m2, natomiast procentowy udział lokalu mieszkalnego w całej powierzchni kamienicy to 10,23%.

Na wstępie należy wyjaśnić, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych” rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Ustawa nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości jednakże wyraźnie wskazuje – co podkreśla Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 20 października 2014 r. sygn. akt I SA/Łd 908/14 – że skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do tych nieruchomości, które faktycznie służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Z punktu widzenia ustawodawcy istotne jest więc aby wydatkowanie przychodu było ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.

Norma prawna statuująca zwolnienie podatkowe, a więc mająca charakter wyjątku, odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania, musi być interpretowana ściśle, gdyż niedopuszczalne jest stosowanie przy jej interpretacji wykładni rozszerzającej. Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – w terminie i na własne cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwalać będzie na zastosowanie rozpatrywanego zwolnienia.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia oraz przedstawione we wniosku zdarzenie należy stwierdzić, że w przypadku gdy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomościach) wydatkowane są na remont kamienicy, w której jedno z mieszkań zajmuje podatnik a reszta jest wynajmowana, nie można uznać, że wydatki związane z częścią wspólną kamienicy zostały w całości poniesione na realizację własnych celów mieszkaniowych podatnika. Rację ma Wnioskodawca, że w takim przypadku poniesione wydatki należy uwzględnić tylko w proporcji w jakiej powierzchnia zajmowanego lokalu mieszkalnego przypada na powierzchnię całej kamienicy.

Wnioskodawca wskazał, że udział powierzchni lokalu mieszkalnego, który zajmuje razem z żoną, w stosunku do powierzchni całej kamienicy, wynosi 10,23%. Jednakże Organ nie może zgodzić się z Wnioskodawcą, że wydatki poniesione na remont kamienicy będzie mógł odliczyć w wysokości 10,23%, a wydatki poniesione na remont mieszkania w całości. Wnioskodawca całkowicie pominął bowiem istotny element sprawy a mianowicie, że nie jest właścicielem całego lokalu mieszkalnego lecz udziału w wysokości ½. Pozostały udział należy do majątku odrębnego żony Wnioskodawcy.

Zgodnie natomiast z ww. art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) i ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. wydatki poniesione na remont własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego, a więc budynku (lokalu), do którego podatnikowi przysługuje tytuł własności (współwłasności). Warunek ten nierozerwalnie związany jest ze stwierdzeniem zawartym w ww. art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) w związku z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz uregulowaniami wynikającymi z prawa cywilnego.

W związku z powyższym w rozpatrywanej sprawie należy rozważyć jaka część środków uzyskanych ze sprzedaży udziałów nabytych w 2017 r. w spadku przeznaczona na remont budynku mieszkalnego (kamienicy) jak i lokalu mieszkalnego, korzystać będzie ze zwolnienia z uwagi na fakt, że budynek oraz lokal stanowią współwłasność Wnioskodawcy oraz jego małżonki, przy czym każde z nich posiada w swoim majątku odrębnym udział wynoszący ½.

W tym celu należy odnieść się do regulacji ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, zawartej w przepisach ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 682). Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Należy podkreślić, że przedmioty należące do majątku osobistego danego małżonka, pomimo istnienia wspólnoty majątkowej między małżonkami nie stanowią ich majątku wspólnego. Przedmioty takie stanowią majątek odrębny danego małżonka. Innymi słowy sam fakt, że między małżonkami istnieje wspólność ustawowa nie czyni małżonków współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich.

Wnioskodawca wskazał, że udziały zarówno jego jak i jego małżonki stanowią ich majątek odrębny. Oznacza to, że zarówno udział jego żony, jak i udział Wnioskodawcy w budynku mieszkalnym oraz znajdującym się w nim lokalu, nie jest objęty wspólnością majątkową małżeńską. Małżonkowie są współwłaścicielami budynku mieszkalnego oraz lokalu mieszkalnego w częściach ułamkowych a nie we wspólności majątkowej małżeńskiej, czyli każdy z nich swój udział ½ w budynku mieszkalnym jak i znajdującym się w nim wspólnym lokalu mieszkalnym ma w swoim majątku odrębnym.

W związku z tym, że Wnioskodawca posiada udział ½ w lokalu mieszkalnym własny cel mieszkaniowy Wnioskodawcy zostanie zatem spełniony jedynie w odniesieniu do kwoty wydatkowanej na remont, w takiej części, jaka proporcjonalnie odpowiada jego udziałowi w lokalu mieszkalnym (½).

Natomiast w przypadku wydatków poniesionych na remont kamienicy, Wnioskodawca powinien ich wysokość ustalić nie tylko z uwzględnieniem proporcji powierzchni zajmowanego lokalu mieszkalnego w stosunku do powierzchni całej kamienicy tj. w wysokości 10,23% wydatków poniesionych na remont kamienicy ale również z uwzględnieniem, że w lokalu mieszkalnym (w kamienicy) posiada udział w wysokości 1/2. Oznacza to, że na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawca wydatkuje zgodnie z wolą ustawodawcy ½ z 10,23% wydatków poniesionych na remont kamienicy.

Wnioskodawca może przeznaczyć na remont budynku mieszkalnego (kamienicy i lokalu mieszkalnego) kwotę przekraczającą wielkość jego udziału w budynku mieszkalnym, jednakże wielkość udziału Wnioskodawcy we współwłasności przedmiotowego budynku mieszkalnego będzie determinowała wysokość wydatków, które mogą zostać odliczone jako poniesione na własne cele mieszkaniowe. Sprzeczne z celem zwolnienia jest bowiem odliczanie wydatków bez względu na posiadany udział we współwłasności nieruchomości. Oznaczałoby to bowiem, że odliczone będą wydatki, które finansowałyby realizację cudzych potrzeb mieszkaniowych, a nie celów mieszkaniowych Wnioskodawcy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, z którego wynika, że jako środki wydatkowane na własne cele mieszkaniowe powinien wykazać – w przypadku kamienicy w części przypadającej na udział procentowy powierzchni lokalu mieszkalnego w całości budynku mieszkalnego (tj. 10,23%) a w przypadku lokalu mieszkalnego w całości należy uznać za nieprawidłowe.

Ustosunkowując się z kolei do możliwości zaliczenia do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe wydatków poniesionych na następujące inwestycje: przebudowę ścian działowych lokalu lub budynku mieszkalnego, przebudowę instalacji elektrycznej, przebudowę przyłączy wodno-kanalizacyjnych, gruntowanie oraz malowanie ścian i sufitów, ułożenie podłogi, ułożenie płytek na ścianach, montaż armatury łazienkowej oraz kuchennej, wykonanie parapetów, montaż drzwi, wymianę dachu, wykonanie elewacji, wymianę okien, zabezpieczenie fundamentów, koszty usług oraz koszty poniesione na zużyte materiały, należy przeanalizować czy wszystkie wymienione przez Wnioskodawcę wydatki będą mogły być uwzględnione przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania, jako wydatki poniesione na remont własnego lokalu oraz budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z przywołanym wcześniej art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Podkreślić należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia „remont”, zatem właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.). W myśl art. 3 pkt 7 ww. ustawy – przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Natomiast jeżeli w ustawie jest mowa o przebudowie należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji (art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego).

Z kolei w świetle przepisu art. 3 pkt 8 ww. ustawy Prawo budowlane – poprzez „remont” należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 marca 1998 r., I SA/Gd 886/96 stwierdzając: „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji.”

W związku z powyższymi wyjaśnieniami, wszystkie wymienione przez Wnioskodawcę wydatki na remont kamienicy i lokalu mieszkalnego mieszczą się w dyspozycji art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych.

W tym też zakresie stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Podsumowując należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży udziałów w nieruchomościach nabytych w spadku 15 stycznia 2017 r. będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli sprzedaż ta nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Wnioskodawca ma możliwość skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z poniesieniem wydatków na przebudowę ścian działowych lokalu lub budynku mieszkalnego, przebudowę instalacji elektrycznej, przebudowę przyłączy wodno-kanalizacyjnych, gruntowanie oraz malowanie ścian i sufitów, ułożenie podłogi, ułożenie płytek na ścianach, montaż armatury łazienkowej oraz kuchennej, wykonanie parapetów, montaż drzwi, wymianę dachu, wykonanie elewacji, wymianę okien, zabezpieczenie fundamentów, koszty usług oraz koszty poniesione na zużyte materiały. Jednakże jako wydatki poniesione na realizację własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawca będzie mógł wykazać ½ z 10,23% wydatków poniesionych na remont kamienicy oraz ½ wydatków poniesionych na remont lokalu mieszkalnego.

Stanowiska Wnioskodawcy nie można było zatem w całości uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.