Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB2/4514-204/15-2/MG
z 5 sierpnia 2015 r.

 

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA


Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 19 maja 2015 r. (data wpływu 20 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE


W dniu 20 maja 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.


We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.


Wnioskodawca (dalej: Wnioskodawca) planuje utworzyć PL A. sp. z o.o. (dalej: Spółka lub Nabywca), która będzie spółką prawa polskiego z siedzibą w B. Spółka prowadzić będzie działalność gospodarczą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. W jej zakres wchodzić będzie między innymi kupno i sprzedaż nieruchomości, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz zarządzanie nieruchomościami.


Obecnie w imieniu Spółki prowadzone są negocjacje ze spółką A. sp. z o.o. z siedzibą w B. (dalej: Zbywca) dotyczące nabycia nieruchomości położonej w B. przy A.


Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży ma być w szczególności:

  • prawo własności dwóch działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3/8 oraz 4/6, obręb objęte księgą wieczystą o numerze prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiących zgodnie z treścią zapisów w księdze wieczystej inne tereny zabudowane (dalej: Grunty),
  • znajdujący się na tych działkach budynek biurowy, posiadający podziemny garaż wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami i systemami (dalej: Budynek),
  • budowle, (dalej: Budowle) oraz
  • ruchomości związane z powyższą nieruchomością (dalej: Wyposażenie).


W dalszej części niniejszego wniosku Grunty, Budynek i Budowle są określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości wraz z towarzyszącymi elementami (Wyposażenie) oraz wydanie Nieruchomości na rzecz Nabywcy jest planowane na 2015 r.

Nieruchomość, obejmująca Budynek będącym wówczas w trakcie budowy, została nabyta przez Zbywcę w sierpniu 2003 r. Budowa Budynku została ukończona w 2003 r. W listopadzie 2003 r., Budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych Zbywcy i oddany do używania.


Po wzniesieniu Budynku, cała jego powierzchnia została oddana w najem. Od daty pierwszego oddania w najem wszystkich powierzchni w Budynku do dnia dzisiejszego upłynął okres dłuższy niż dwa lata.


Po zakupie i ukończeniu budowy Budynku w 2003 r., był on ulepszany przez Zbywcę, jak również przez najemców, jednak wartość poniesionych nakładów była niższa niż 30% wartości początkowej Budynku. Przed planowaną sprzedażą Nieruchomości Zbywca nie zamierza przeprowadzać dalszych prac remontowych/modernizacyjnych, których wartość (łącznie z uprzednio poniesionymi nakładami) przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynku.


Obecnie Zbywca zamierza przenieść własność Nieruchomości wraz z towarzyszącymi elementami (Wyposażenie), na Spółkę.


Zbywca i Spółka będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie planowanej dostawy Nieruchomości.


Spółka i Zbywca zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług (dalej: VAT), w stosunku do Nieruchomości, o ile sprzedaż Nieruchomości będzie mogła z takiego zwolnienia skorzystać. Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, Spółka i Zbywca złożą właściwemu dla nabywcy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Budynków i Budowli, a w konsekwencji również Gruntu, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm. - dalej KC), wskutek sprzedaży Nieruchomości Spółka jako nabywca Nieruchomości wstąpi w miejsce Zbywcy w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Budynku będącego częścią składową Nieruchomości. Zatem prawa i obowiązki wynikające z umów najmu przejdą na Nabywcę z mocy prawa, niezależnie od woli stron transakcji.

Dodatkowo, Wnioskodawca pragnie wskazać, że przed transakcją może dojść do zawarcia nowych umów najmu lub przedłużenia istniejących umów najmu. Należy wskazać, że nowe lub przedłużone umowy również zostaną przeniesione na Nabywcę z mocy prawa, niezależnie od woli stron planowanej transakcji.

W ramach transakcji dojdzie do przeniesienia - o ile w dacie transakcji będą mogły być przedmiotem transferu do Nabywcy - przez Zbywcę na Spółkę związanych z Nieruchomością praw, w szczególności praw autorskich do projektów dotyczących Nieruchomości, prawa do znaku pod jakim funkcjonuje Budynek, praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych, praw z gwarancji bankowych dostarczonych przez najemców, prawa do strony internetowej i domeny dotyczącej Nieruchomości, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości. Wnioskodawca pragnie podkreślić, że przedmiotowe prawa zostaną przeniesione jedynie w zakresie w jakim ich wykonanie jest konieczne, aby Spółka mogła wykorzystywać Nieruchomość w toku prowadzonej działalności gospodarczej.


Zbywca nie będzie jednak przenosić na Nabywcę m.in.:

  • zobowiązań kredytowych Zbywcy względem banku (kredyt zaciągnięty przez Zbywcę zostanie najprawdopodobniej spłacony w momencie lub przed sprzedażą Nieruchomości na rzecz Nabywcy),
  • środków pieniężnych na rachunkach bankowych lub w kasie będących własnością Zbywcy (z wyłączeniem ew. depozytów od najemców),
  • należności Zbywcy - wymagalnych oraz tych, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu,
  • tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy,
  • ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy,
  • praw i obowiązków z jakichkolwiek umów związanych z obsługą administracyjną działalności Zbywcy na terytorium Polski (np. dotyczących prowadzenia polskich rozliczeń podatkowych),
  • know-how związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni,
  • nazwy firmy Zbywcy,
  • umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, tj. umowy o zarządzanie Nieruchomością, a także, w zakresie w jakim nie będzie to wymagane dla prawidłowego i sprawnego funkcjonowania Nieruchomości: umowy dotyczącej sprzątania Nieruchomości, umowy na wykonanie usługi odbioru i zagospodarowania odpadów, umowy na dostawę energii elektrycznej , umowy o świadczenie usług telekomunikacyjnych, umowy na ochronę obiektu, chociaż nie można przy tym całkowicie wykluczyć, że prawa i obowiązki z pewnych umów dotyczących administracji czy bieżącej obsługi Nieruchomości zostaną jednak przeniesione na Nabywcę.

Na nabywcę nie zostaną przeniesione również prawa i obowiązki z tytułu następujących umów:

  • umowy o świadczenie usług księgowych;
  • umowy o świadczenie usług doradztwa podatkowego;
  • umowy o świadczenie usług doradztwa prawnego.


Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie między Zbywcą i Spółką do rozliczenia czynszu i zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Zbywcy, aby podzielić czynsz i opłaty eksploatacyjne przypadające na okres do dnia sprzedaży Nieruchomości i od dnia sprzedaży Nieruchomości.


Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Zbywcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Zbywcy wyodrębnionego w KRS.


Zbywca nie zatrudnia pracowników, a tym samym sprzedaż Nieruchomości nie będzie się wiązać z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 KC).


W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę fakturę z doliczonym podatkiem VAT, jeśli będzie należny zgodnie z obowiązującymi przepisami.


Po zbyciu Nieruchomości Zbywca planuje kontynuować działalność gospodarczą na rynku nieruchomościowym w oparciu o pozostały majątek i środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości wykorzystując wiedzę nabytą przy prowadzeniu dotychczasowej działalności gospodarczej.


Opodatkowanie VAT dostawy Wyposażenia nie jest przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku.


Nabyta Nieruchomość po dokonaniu szeregu technicznych usprawnień mających na celu poprawę jej atrakcyjności dla najemców wejdzie do portfolio Spółki. Po nabyciu Nieruchomości Spółka będzie przy jej wykorzystaniu prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych i magazynowych, tj. będzie wykorzystywała Nieruchomość wyłącznie do sprzedaży opodatkowanej VAT.


Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę, że w stosunku do konsekwencji planowanej transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego wystąpił również Zbywca.


W związku z powyższym zadano następujące pytania.


  1. Czy przedmiot planowanej transakcji w postaci Nieruchomości nie stanowi przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 ustawy o VAT i w związku z tym planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie leży poza zakresem opodatkowania VAT, a w konsekwencji Spółce, co do zasady, przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT?
  2. Czy w przypadku kiedy Zbywca naliczy podatek VAT należny na opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości według podstawowej stawki podatku VAT, Spółce, na podstawie faktury VAT otrzymanej od Zbywcy, będzie przysługiwało prawo do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 oraz ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT) oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT)?
  3. Czy w przypadku kiedy Zbywca naliczy podatek VAT należny na opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości według podstawowej stawki podatku VAT na Spółce, jako kupującym, nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC)?

Interpretacja indywidualna została wydana w zakresie pytania Nr 3 w odniesieniu do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W odniesieniu do pytania Nr 1 i 2 w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług została wydana odrębna interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2015 r. Nr IPPP1/4512-490/15-2/MPe.


Zdaniem Wnioskodawcy,


Jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości według podstawowej stawki podatku VAT, planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC), a na Spółce, jako na kupującym, nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o PCC podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania danej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem m.in. umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.


W świetle powyżej przytoczonych regulacji, mając na uwadze fakt, iż transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, na Spółce jako nabywcy Nieruchomości nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.


Innymi słowy, Nabywca nie będzie podatnikiem PCC w ramach planowanej transakcji nabycia Nieruchomości.


W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.


Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.


Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym ( art. 4 pkt 1 cytowanej ustawy).


Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

  1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
  2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    • (uchylone),
    • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.


W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca planuje utworzyć w Polsce spółkę, która będzie spółką prawa polskiego. Spółka prowadzić będzie działalność gospodarczą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, a w jej zakres działalności wchodzić będzie między innymi kupno i sprzedaż nieruchomości, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz zarządzanie nieruchomościami. Obecnie prowadzone są negocjacje z polską spółką kapitałową (Zbywca), dotyczące nabycia nieruchomości położonej w Polsce. Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży ma być w szczególności: prawo własności dwóch działek gruntu objęte księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy, stanowiących zgodnie z treścią zapisów w księdze wieczystej inne tereny zabudowane (Grunty), znajdujący się na tych działkach budynek biurowy, posiadający podziemny garaż wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami i systemami (Budynek), budowle (Budowle) oraz ruchomości związane z powyższą nieruchomością (Wyposażenie). We wniosku Grunty, Budynek i Budowle są określane łącznie jako Nieruchomość. Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości wraz z towarzyszącymi elementami (Wyposażenie) oraz wydanie Nieruchomości na rzecz Nabywcy jest planowane na 2015 r.


W interpretacji indywidualnej z dnia 29 czerwca 2015 r. Nr IPPP1/4512-490/15-2/MPe dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym: „(...) Podsumowując, z uwagi na fakt, że:

  1. jako że strony wybiorą opodatkowanie transakcji podatkiem VAT (z zachowaniem warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT), transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie w całości opodatkowania podatkiem VAT według podstawowej stawki VAT obowiązującej na moment zawarcia transakcji (obecnie 23%), a tym samym, w odniesieniu planowanego nabycia Nieruchomości nie będą więc miały miejsca okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3A pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, w sytuacji gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT,
  2. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Spółkę jako nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy, oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Spółki”.

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.


Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.


Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012, poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.


doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji
Dołącz do zarejestrowanych użytkowników i korzystaj wygodnie z epodatnik.pl.   Rejestracja jest prosta, szybka i bezpłatna.

Reklama

Przejrzyj zasięgi serwisu epodatnik.pl od dnia jego uruchomienia. Zobacz profil przeciętnego użytkownika serwisu. Sprawdź szczegółowe dane naszej bazy mailingowej. Poznaj dostępne formy reklamy: display, mailing, artykuły sponsorowane, patronaty, reklama w aktywnych formularzach excel.

czytaj

O nas

epodatnik.pl to źródło aktualnej i rzetelnej informacji podatkowej. epodatnik.pl to jednak przede wszystkim źródło niezależne. Niezależne w poglądach od aparatu skarbowego, od wymiaru sprawiedliwości, od inwestorów kapitałowych, od prasowego mainstreamu.

czytaj

Regulamin

Publikacje mają charakter informacyjny. Wydawca dołoży starań, aby informacje prezentowane w serwisie były rzetelne i aktualne. Treści prezentowane w serwisie stanowią wyraz przekonań autorów publikacji, a nie źródło prawa czy urzędowo obowiązujących jego interpretacji.

czytaj