UZASADNIENIE

W dniu 4 grudnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wskazania, czy sprzedający w związku z transakcją zbycia nieruchomości ma status podatnika podatku VAT. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 7 marca 2014 r. (data wpływu 11 marca 2014 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy oraz pytanie.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 31 lipca 2013 r. w Kancelarii Notarialnej w X przed Notariuszem (...) w formie aktu notarialnego Repertorium A numer (...) Pan (...) (dalej: jako Sprzedający, Wnioskodawca) sprzedał nieruchomości zabudowane określone w akcie, jako:

1. działka numer 11, AM-12 księga wieczysta nr (...), która to nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, który znajduje się w wykazie zabytków miasta, której właścicielem jest osoba fizyczna – Wnioskodawca, przy czym decyzją Prezydenta X nr (...) z dnia 30 sierpnia 2010 r. zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę. Budynek nie jest zamieszkały ani też pod tym adresem nie są zameldowane żadne osoby. Nieruchomość tą sprzedający nabył od osób fizycznych – poza systemem podatku VAT,
2. działka numer 12, AM-12 księga wieczysta nr (...), która to nieruchomość zabudowana jest dwoma obiektami usługowymi, której właścicielem jest osoba fizyczna - Wnioskodawca, przy czym decyzją Prezydenta X nr (...) z dnia 12 stycznia 2011 r. zostało wydane pozwolenie na ich rozbiórkę. Budynek nie jest zamieszkały ani też pod tym adresem nie są zameldowane żadne osoby. Nieruchomość tą sprzedający nabył od osób fizycznych poza systemem podatku VAT.
   
   

Wszystkie ww. nieruchomości są nieruchomościami zabudowanymi, dla których zostały wydane pozwolenia na rozbiórkę. Z umowy sprzedaży wynika, że prace rozbiórkowe budynków posadowionych na gruntach nie rozpoczęły się.

Jak wynika z treści umowy sprzedaży Rep. A (...) ww. nieruchomości w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego przewidziane są pod zabudowę mieszkaniową.

Właścicielem opisanych wyżej nieruchomości jest Wnioskodawca jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, która nabyła ww. nieruchomości jako osoba prywatna do majątku osobistego.

Sprzedający nabył ww. nieruchomości, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej od osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej bez prawa do odliczenia podatku VAT oraz nie nabył tych nieruchomości w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Sprzedaży nieruchomości zabudowanych sprzedawca dokonał jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, z majątku osobistego i niezarejestrowana na potrzeby niniejszej transakcji jako podatnik podatku VAT. Powyższa transakcja nie była udokumentowana przez sprzedającego fakturami VAT.

Przedmiotowa transakcja została opodatkowana podatkiem PCC, który to podatek został przez notariusza od nabywcy pobrany. Przed zbyciem przedmiotowej nieruchomości sprzedający dokonał sprzedaży dwóch innych nieruchomości gruntowych stanowiących gospodarstwo rolne. Sprzedający jest właścicielem nieruchomości rolnej z zabudowaniami, składającej się z działek nr 70, nr 87, nr 274, nr 288 o łącznej powierzchni 5,3100 ha położonej w (…) gmina (...), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych w (...) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) Działka nr 87 o powierzchni 2,002 ha ulegała podziałowi na niezbudowane działki m.in. nr 87/1 i nr 87/6, które były przedmiotem obrotu (działka nr 87/1 – umowa sprzedaży z dnia 3 marca 2011 r. Rep. (...), działka nr 87/6 – umowa sprzedaży z dnia 28 grudnia 2009 r. Rep. A (...)). Nieruchomości będące przedmiotem obrotu jak wynika z treści aktów notarialnych – załącznik do aktów notarialnych wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej – nieruchomości oznaczone są jako łąki trwałe ŁIII i pastwiska trwałe PsIV, a gmina (...) nie posiada obowiązującego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, które powodowałby zmianę sposobu zagospodarowania terenu i w związku z tym nieruchomości te są nieruchomościami rolnymi według art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Sprzedaż przedmiotowych nieruchomości rolnych została opodatkowana podatkiem PCC.

Z pisma z dnia 7 marca 2014 r. – stanowiącego uzupełnienie do wniosku – wynika, że:

1. Na dzień dokonania transakcji objętej niniejszym postępowaniem o wydanie interpretacji Wnioskodawca nie był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.
2. Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym została nabyta przez Wnioskodawcę na potrzeby prywatne w celach mieszkaniowych z przeznaczeniem do generalnego remontu, ponieważ była w złym stanie technicznym. Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy sprzedaży od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Warunkiem nabycia ww. nieruchomości postawionym przez sprzedawcę Wnioskodawcy, było jednocześnie nabycie przez Zainteresowanego sąsiadującej działki, na której były posadowione pozostałości po hali. Nie były to lokale usługowe, a ruiny dawnej hali. Powyższe oznacza, że Wnioskodawca nabywając na cele mieszkaniowe działkę, na której był już posadowiony budynek mieszkalny, musiał jednocześnie nabyć nieruchomość, na której były posadowione ruiny hali.
3. Nieruchomości objęte niniejszym wnioskiem nie były przez Wnioskodawcę wykorzystywane do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.
4. Wnioskodawca ww. nieruchomości nie udostępniał innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia itp.
5. Zainteresowany wystąpił o pozwolenie na rozbiórkę na nieruchomość, na której były posadowione pozostałości, ruiny po hali. W przypadku nieruchomości, na której był posadowiony budynek mieszkalny, Wnioskodawca po upływie co najmniej dwóch lat także wystąpił o pozwolenie na rozbiórkę co było spowodowane tym, że w wyniku przygotowania do remontu okazało się, że na terenie są bardzo wysokie wody gruntowe co spowodowało, że niemożliwym był tylko remont budynku mieszkalnego bez ingerencji w grunt.
6. Wnioskodawca nie czynił kroków w celu przygotowania ww. nieruchomości do sprzedaży. Propozycję sprzedaży złożył Zainteresowanemu sąsiad, do którego zgłosił się deweloper z zamiarem nabycia gruntów od sąsiada oraz gruntów sąsiadujących, tj. należących do Wnioskodawcy. Z uwagi na okoliczność, że Zainteresowany nie miał możliwości dokonania jedynie remontu budynku mieszkalnego oraz nie uzyskał kredytowania na budowę nowego domu, a nieruchomość traciła na wartości, ponieważ była nabyta w okresie wysokich cen, to Wnioskodawca skorzystał z okazji i tego, że zgłosił się do niego nabywca i zbył nieruchomości objęte niniejszym postępowaniem.
   
   

Ponadto Zainteresowany uzupełnił opis sprawy w zakresie ewentualnego opodatkowania VAT.

1. Wnioskodawca nie dokonywał na nieruchomości nakładów na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony.
2. Budynki nie były ulepszone i nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych.
3. Wnioskodawca nie udostępniał ww. nieruchomości innym osobom w odpłatny, ani też nieodpłatny najem, dzierżawę, użyczenie.
   
   

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane pismem z dnia 7 marca 2014 r.)

Czy sprzedający w związku transakcją zbycia nieruchomości objętej aktem notraialnym Repertorium A nr (...) nie ma statusu podatnika VAT, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, w oparciu o wyżej wskazane przepisy prawa oraz wynikający z umowy sprzedaży sporządzonej w dniu 31 lipca 2013 r. w Kancelarii Notarialnej w X przed Notariusz (...) w formie aktu notarialnego Repertorium A numer (...) stan faktyczny i prawny, należy stwierdzić, że skoro zbywający dokonał nabycia nieruchomości nie w celu prowadzenia działalności gospodarczej, nie można uznać, że zbywając je miał zamiar prowadzenia działalności handlowej. Nieruchomości te, nabyte do majątku osobistego bez VAT, nie służyły działalności gospodarczej, w konsekwencji czego zbywający z tytułu transakcji przedmiotowej nieruchomości nie jest podatnikiem podatku VAT.

Natomiast w przypadku, gdyby jednak zbywający został uznany za podatnika VAT to niezależnie od tego czy zbywający dokona transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych określonych działkami nr 11 i 12, w wyniku działalności gospodarczej poprzez zarejestrowanie się do podatku VAT, czy też, jako osoby fizyczne nie będące podatnikami podatku VAT, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych PCC na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 3 ust. 1 pkt l ust. 2 w zw. z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC w wysokości określonej na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 1 w zw. art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy lub na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1a ustawy o PCC, w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o PCC,w zw. z art. 15 ust. 2 VAT i art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy o VAT.

1. Status prawo-podatkowy nieruchomości.

Jak wynika z przedstawionego powyżej stanu faktycznego, wynikającego z treści umowy sprzedaży sporządzonej dnia 31 lipca 2013 r. w Kancelarii Notarialnej w X przed Notariusz (...) w formie aktu notarialnego Repertorium A numer (...) przedmiotem sprzedaży są nieruchomości zabudowane, dla których wydane są decyzje administracyjne – pozwolenie na rozbiórkę. Przed dostawą nieruchomości na rzecz Spółki prace rozbiórkowe budynków nie rozpoczęły się, a właściciele nieruchomości w trybie administracyjnym pozwolenia na rozbiórkę przenieśli na podmiot trzeci.

W tym stanie prawnym na gruncie przepisów ustawy o VAT będziemy mieli do czynienia z dostawą budynku wraz z gruntem, a nie gruntem co potwierdza stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 lutego 2009 r. nr IPPP3/443-225/08-2/RK: (…) dopóki na gruncie posadowione są budynki spełniające definicje zawartą w PKOB, transakcja sprzedaży mająca za przedmiot grunt oraz budynki podlegać będzie zwolnieniu od podatku VAT. Nie ma przy tym znaczenia, czy w odniesieniu do budynków zostanie przed transakcją wydane pozwolenie na ich rozbiórkę.

W tym kontekście podkreślić należy, że wydanie pozwolenia na rozbiórkę nie oznacza zgodnie z prawem budowlanym nakazu rozpoczęcia rozbiórki. Podkreślić również należy, że przepisy ustawy o VAT nie uzależniają zwolnienia z VAT transakcji od tego, jaka jest relacja wartości pomiędzy budynkami a gruntem (…).

2. Status prawno-podatkowy zbywcy nieruchomości.

Podstawową kwestią w zakresie udzielenia odpowiedzi na pytanie czy powyższa transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jest ustalenie statusu prawno-podatkowego zbywców nieruchomości.

Powyższe wynika z faktu, że zbywający nabył w/w nieruchomości jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, bez prawa do odliczenia podatku VAT i nie w ramach procedury pierwszego zasiedlenia od osób fizycznych, a zbywając nieruchomości nie będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. U.E. z 2006 r. L 347/1, ze zm.), powoływanej (dalej jako Dyrektywa 2006/112/WE) „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Zgodnie z art. 12 ust. 1 lit. b i ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r.:

„1. Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa terenu budowlanego. Zgodnie z ust 3. Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.”

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT:

1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowych działek wraz z zabudowaniami nie stanowi działalności gospodarczej, dlatego z tego tytułu Zainteresowany nie powinien płacić podatku, a jego rejestracja na potrzeby podatku VAT byłaby zbędna. W ocenie sprzedającego istotne jest, że nie nabył nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości ma jednak incydentalny i nieregularny charakter, nie zamierza jej też prowadzić w przyszłości. Wnioskodawca nie ma więc zamiaru wykonywania tych czynności w sposób częstotliwy. Sprzedawca zbywa działki tylko wtedy, gdy pojawi się potencjalny nabywca. Zainteresowany nie ma też z góry powziętego zamiaru zbywania. Sprzedaż majątku osobistego, niezwiązanego z prowadzeniem działalności gospodarczej, nie jest działalnością handlową, co potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Ważne jest w świetle tego orzecznictwa, aby rozróżnienie na majątek osobisty i przeznaczony do działalności opierało się na proporcji takich sposobów wykorzystywania majątku, a nie na kryterium fizycznego podziału. Podatnik musi tylko wykazać, że przez cały okres posiadania majątku osobistego wykorzystywał go z zamiarem korzystania z majątku osobistego. Sprzedawca nabył nieruchomości wiele lat temu, nie w celu odsprzedaży. Wobec przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej z dniem 1 maja 2004 r. do Unii Europejskiej, na podstawie Traktatu Akcesyjnego, prawo wspólnotowe stało się od tej daty częścią porządku prawnego obowiązującego w Polsce, mając przy tym, w przypadku kolizji z prawodawstwem krajowym, pierwszeństwo ze względu na treść art. 91 ust. 3 Konstytucji RP w związku z art. 2 Aktu dotyczącego warunków przystąpienia, stanowiącego część Traktatu Akcesyjnego. Zgodnie z orzecznictwem ETS, jeśli podatnik sprzedaje majątek, którego część postanowił zarezerwować na potrzeby osobiste, nie występuje on w odniesieniu do sprzedaży tej części jako podatnik w rozumieniu art. 2 ust. 1 szóstej dyrektywy (zob. ww. wyrok ETS w sprawie C-291/92 Armbrecht). W tym stanie rzeczy wskazać także należy na wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. C-181/10 wydany w związku z wnioskiem o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym złożonym przez Naczelny Sąd Administracyjny – (…) przeciwko Ministrowi Finansów, Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie, w którym Trybunał orzekł: „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej Dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Wobec powyższego Wnioskodawca uważa, że z tytułu transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych określonych działkami nr 11 i 12 nie ma statusu podatnika, ponieważ nabył te nieruchomości do majątku prywatnego, a nie na cele działalności gospodarczej, sprzedaż nieruchomości nastąpiła także z majątku osobistego, sprzedaż jest okazjonalna, a nie o charakterze stałym.

1. Zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, w przypadku jeżeli zbywający będzie uznany za podatnika VAT.
   
   

W przypadku, gdyby jednak uznać, że zbywający ma status podatnika VAT to transakcja zbycia nieruchomości określonych działkami nr 11 i 12 będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT zwalnia się z opodatkowania podatkiem VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Nieruchomość opisana w pkt a) stanu faktycznego została nabyta przez sprzedawcę od osób fizycznych w dniu 20 lutego 2009 r. na podstawie umowy sprzedaży Rep A (…). Ponieważ sprzedaż nastąpiła między osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej to nabycie nastąpiło w wykonaniu czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość opisana w pkt b) stanu faktycznego została nabyta przez sprzedawcę od osób fizycznych w dniu 7 kwietnia 2009 r. na podstawie umowy sprzedaży Rep. A (…).

Ponieważ sprzedaż nastąpiła między osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej to nabycie nastąpiło w wykonaniu czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Przywołany powyżej stan prawy oznacza, że w ustawie o VAT przyjęto zasadę, że zwolnieniu od VAT podlega dostawa wszystkich obiektów budownictwa za wyjątkiem obligatoryjnego wyłączenia ze zwolnienia (nie nabycie w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub zbycie przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia) lub dobrowolnego poprzez rezygnację ze zwolnienia z VAT – art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jeżeli natomiast dokonującym dostawy nieruchomości zabudowanych, w stosunku do tych nieruchomości nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o naliczony zastosowanie ma art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Transakcja zbycia nieruchomości zabudowanych określonych działkami nr 11 i 12 w przypadku, gdyby uznać Wnioskodawcę za podatnika VAT podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy o VAT. W pierwszej kolejności wskazać należy w przedmiotowym stanie faktycznym mamy do czynienia ze zbyciem nieruchomości przed pierwszym zasiedleniem, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a to oznacza, że należało ustalić, czy Wnioskodawcy przy nabyciu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Jak wskazano w stanie faktycznym ustalonym na podstawie aktu notarialnego, Wnioskodawca nabył przedmiotowe nieruchomości od osób fizycznych nie podatników, a więc przy nabyciu nie przysługiwało mu prawo odliczania podatku VAT, bo czynność nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W następnej kolejności należało ustalić, czy Zainteresowany poniósł wydatki na ulepszenie nieruchomości przekraczające 30% jego wartości początkowej, od których miał prawo odliczenia podatku naliczonego. W przedmiotowym stanie faktycznym sytuacja taka nie miała miejsca, bowiem Wnioskodawca nabył nieruchomości do majątku prywatnego na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą, wobec czego nawet gdyby czynił nakłady na nieruchomości – to jako osobie fizycznej nieprowadzącej działalności na przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że w przypadku uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT przedmiotowa transakcja w świetle przedstawionego stanu faktycznego i prawnego skutkuje zwolnieniem tej transakcji z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Podsumowanie.

W oparciu o wyżej wskazane przepisy prawa oraz wynikający z umowy sprzedaży sporządzonej w dniu 31 lipca 2013 r. w Kancelarii Notarialnej w X przed Notariusz (...) w formie aktu notarialnego Repertorium A numer (...) stan faktyczny i prawny, należy stwierdzić, że skoro zbywający dokonał nabycia nieruchomości nie w celu prowadzenia działalności gospodarczej, nie można uznać, że zbywając je miał zamiar prowadzenia działalności handlowej. Nieruchomości te, nabyte do majątku osobistego bez VAT, nie służyły działalności gospodarczej, w konsekwencji czego zbywający z tytułu transakcji przedmiotowej nieruchomości nie jest podatnikiem podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości gruntowej jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Ponadto należy zauważyć, że z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji, jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza.

Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku gruntu jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Nie jest zatem działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Przy spełnieniu powyższych warunków nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca w dniu 31 lipca 2013 r. w Kancelarii Notarialnej w X przed Notariuszem (...) w formie aktu notarialnego Repertorium A numer (…) dokonał sprzedaży nieruchomości zabudowanych określonych w akcie, jako:

1. działka numer 11, AM-12 księga wieczysta nr (...), która to nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, który znajduje się w wykazie zabytków miasta, której właścicielem jest osoba fizyczna - Wnioskodawca, przy czym decyzją Prezydenta X nr (...) z dnia 30 sierpnia 2010 r. zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę. Budynek nie jest zamieszkały ani też pod tym adresem nie są zameldowane żadne osoby. Nieruchomość tą sprzedający nabył od osób fizycznych – poza systemem podatku VAT,
2. działka numer 12, AM-12 księga wieczysta nr (...), która to nieruchomość zabudowana jest dwoma obiektami usługowymi, której właścicielem jest osoba fizyczna - Wnioskodawca, przy czym decyzją Prezydenta X nr (...) z dnia 12 stycznia 2011 r. zostało wydane pozwolenie na ich rozbiórkę. Budynek nie jest zamieszkały ani też pod tym adresem nie są zameldowane żadne osoby. Nieruchomość tą sprzedający nabył od osób fizycznych poza systemem podatku VAT.
   
   

Wszystkie ww. nieruchomości są nieruchomościami zabudowanymi, dla których zostały wydane pozwolenia na rozbiórkę. Z umowy sprzedaży wynika, że prace rozbiórkowe budynków posadowionych na gruntach nie rozpoczęły się.

Jak wynika z treści umowy sprzedaży Rep. (...) ww. nieruchomości w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego przewidziane są pod zabudowę mieszkaniową.

Właścicielem opisanych wyżej nieruchomości jest Wnioskodawca jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, która nabyła ww. nieruchomości jako osoba prywatna do majątku osobistego. Sprzedaży nieruchomości zabudowanych sprzedawca dokonał jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, z majaku osobistego i niezarejestrowana na potrzeby niniejszej transakcji jako podatnik podatku VAT. Powyższa transakcja nie była udokumentowana przez sprzedającego fakturami VAT.

Przedmiotowa transakcja została opodatkowana podatkiem PCC, który to podatek został przez notariusz od nabywcy pobrany. Przed zbyciem przedmiotowej nieruchomości sprzedający dokonał sprzedaży dwóch innych nieruchomości gruntowych stanowiących gospodarstwo rolne. Sprzedający jest właścicielem nieruchomości rolnej z zabudowaniami, składającej się z działek nr 70, nr 87, nr 274, nr 288 o łącznej powierzchni 5,3100 ha położonej w (...), Gmina (...), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych w (...) prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). Działka nr 87 o powierzchni 2,002 ha ulegała podziałowi na niezbudowane działki m.in. nr 87/1 i nr 87/6, które były przedmiotem obrotu (działka nr 87/1 – umowa sprzedaży z dnia 3 marca 2011 r. Rep. (...), działka nr 87/6 – umowa sprzedaży z dnia 28 grudnia 2009 r. Rep. A (...)). Nieruchomości będące przedmiotem obrotu jak wynika z treści aktów notarialnych – załącznik do aktów notarialnych wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej – nieruchomości oznaczone są jako łąki trwałe ŁIII i pastwiska trwałe PsIV, a Gmina nie posiada obowiązującego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, które powodowałby zmianę sposobu zagospodarowania terenu i w związku z tym nieruchomości te są nieruchomościami rolnymi w art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Sprzedaż przedmiotowych nieruchomości rolnych została opodatkowana podatkiem PCC.

Na dzień dokonania transakcji, o której mowa w rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca nie był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy sprzedaży od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej na potrzeby prywatne w celach mieszkaniowych z przeznaczeniem do generalnego remontu (była w złym stanie technicznym). Warunkiem nabycia ww. nieruchomości postawionym przez, sprzedawcę Wnioskodawcy, było jednocześnie nabycie przez Zainteresowanego sąsiadującej działki, na której były posadowione pozostałości po hali. Nie były to lokale usługowe, a ruiny dawnej hali. Nieruchomości objęte niniejszym wnioskiem nie były przez Wnioskodawcę wykorzystywane do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Wnioskodawca ww. nieruchomości nie udostępniał innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia itp. Zainteresowany wystąpił o pozwolenie na rozbiórkę na nieruchomość, na której były posadowione pozostałości, ruiny po hali. W przypadku nieruchomości, na której był posadowiony budynek mieszkalny, Wnioskodawca po upływie co najmniej dwóch lat także wystąpił o pozwolenie na rozbiórkę (w wyniku przygotowania do remontu okazało się, że na terenie są bardzo wysokie wody gruntowe co spowodowało, że niemożliwym był tylko remont budynku mieszkalnego bez ingerencji w grunt). Wnioskodawca nie czynił kroków w celu przygotowania ww. nieruchomości do sprzedaży. Propozycję sprzedaży złożył Wnioskodawcy sąsiad, do którego zgłosił się deweloper z zamiarem nabycia gruntów od sąsiada oraz gruntów sąsiadujących, tj. należących do Wnioskodawcy. Z uwagi na okoliczność, że Wnioskodawca nie miał możliwości dokonania jedynie remontu budynku mieszkalnego oraz nie uzyskał kredytowania na budowę nowego domu, a nieruchomość traciła na wartości, ponieważ była nabyta w okresie wysokich cen, Wnioskodawca skorzystał z okazji i tego, że zgłosił się do niego nabywca i zbył ww. nieruchomości.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Zainteresowany podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z zawartego we wniosku opisu stanu faktycznego nie wynika jakiekolwiek aktywne działanie Wnioskodawcy, tj. ponoszenie nakładów na ww. nieruchomościach w celu sprzedaży, ogłoszenie w prasie, radiu i sieci internetowej w poszukiwaniu nabywców itd., które wskazywałoby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Ponadto opisane nieruchomości nie były wykorzystywane przez Zainteresowanego w działalności gospodarczej oraz nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie odpłatnych umów cywilnoprawnych, co mogłoby wskazywać na ekonomiczne wykorzystanie nieruchomości.

W przedstawionych okolicznościach sprawy Wnioskodawca nie działa zatem jako producent, handlowiec lub usługodawca, a czynność sprzedaży ww. nieruchomości stanowi jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego przez Niego prywatnego majątku. Zainteresowany sprzedając wskazane nieruchomości korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż towaru z majątku osobistego nie ma charakteru handlowego, podlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Czynność ta oznacza bowiem działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Zatem Wnioskodawca dokonując sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości objętych aktem notarialnym Rep. A (...) korzystał z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Zainteresowanego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a dostawę tych nieruchomości cech czynności opodatkowanej, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości objętych aktem notarialnym Repertorium A nr (...) nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z dostawą ww. nieruchomości Wnioskodawca korzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnia przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, czyli nie występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie wskazania, czy sprzedający w związku z transakcją zbycia nieruchomości ma status podatnika podatku. Z kolei wniosek w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych został załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.