INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 18.10.2013 r. (data wpływu 18.10.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18.10.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem od C. Sp. z o.o. (dalej; „Zbywca”) nieruchomość (dalej: „Transakcja”, „Nieruchomość Będąca Przedmiotem Transakcji” lub „Nieruchomość”).

Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję na początku 2014 r.

W dacie Transakcji, Nieruchomość Będąca Przedmiotem Transakcji obejmować będzie:

• prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 114 (dalej: „Działka”),

• zlokalizowany na Działce zabytkowy budynek handlowy (dalej: „Budynek Handlowy”).

• zlokalizowany na Działce budynek administracyjny,

• zlokalizowany na Działce ,,łącznik” łączący Budynek Handlowy z budynkiem administracyjnym,

• zlokalizowana na Działce związana z powyższymi obiektami budowlanymi budowla w postaci rampy z wjazdem.
  
  

Zgodnie z księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy, w której ujawniona jest Działka, na Działce znajdują się dwa lub trzy budynki. Wypis z rejestru budynków wskazuje zaś na istnienie na Działce dwóch budynków.

Analizując naniesienia znajdujące się na Działce w chwili sporządzenia niniejszego Wniosku można jednak odnotować:

• Budynek Handlowy oraz

• budynek administracyjny oraz

• „łącznik” łączący Budynek Handlowy z budynkiem administracyjnym oraz

• związaną z powyższymi obiektami budowlanymi budowlę w postaci rampy z wjazdem.
  
  

Wskazane powyżej obiekty budowlane w dalszej części Wniosku będą określane łącznie jako „Budynki”.

Ze względów biznesowych zamierzenia inwestycyjne Zbywcy obejmujące przebudowę i rozbudowę Budynku Handlowego uległy zmianie - Zbywca zdecydował o sprzedaży Nieruchomości Będącej Przedmiotem Transakcji na rzecz Nabywcy.

Nabywca jest zainteresowany przeprowadzeniem inwestycji obejmującej przebudowę i rozbudowę Budynku Handlowego we własnym zakresie oraz wyburzenie pozostałych Budynków i w tym celu planuje zawarcie stosownych umów na roboty budowlane, których termin rozpoczęcia przewidziany będzie na okres po dniu Transakcji.

Zbywca wystąpił o stosowne pozwolenie budowlane, którego termin uzyskania przewiduje przed dniem Transakcji.

Zbywca nie będzie w żaden sposób ingerował w działalność Nabywcy po Transakcji.

Budynki zostały wybudowane i oddane do użytkowania przed 1993 r.

Całość powierzchni Budynku Handlowego była przynajmniej okresowo oddana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu, przy czym na dzień sporządzenia niniejszego Wniosku od momentu oddania najemcy do użytkowania ostatniej części Budynku Handlowego nieoddanej uprzednio do użytkowania, upłynęło ponad 2 lata.

W dacie transakcji Budynki nie będą przedmiotem najmu ani dzierżawy (najemcy opuścili do końca czerwca 2013 r. powierzchnie wynajmowane w Budynkach, a stosowne umowy najmu wygasły lub zostały rozwiązane).

Zbywca nabył Nieruchomość w styczniu 2011 r. jako element wchodzący w skład nabytej przez Zbywcę zorganizowanej części przedsiębiorstwa wydzielonej w wyniku podziału spółki P. Sp. z o.o. (dalej: „Spółka Dzielona”). Spółka Dzielona nabyła w 2006 r. Nieruchomość jako element zorganizowanej części przedsiębiorstwa poprzedniego właściciela. Spółka Dzielona ponosiła nakłady na Nieruchomość i wykorzystywała ją do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (wynajem powierzchni).

W związku z planowanym przeniesieniem prawa własności Nieruchomości na Zbywcę, w lipcu 2008 r. pomiędzy Zbywcą a Spółką Dzieloną zostało zawarte porozumienie (dalej: „Porozumienie”). W ramach Porozumienia Zbywca wyraził zainteresowanie (za zgodą Spółki Dzielonej) udziałem w kosztach bezpośrednio związanych z Nieruchomością, przy czym:

1. przypadające Zbywcy koszty miały być fakturowane bezpośrednio na Zbywcę bądź przenoszone przez Spółkę Dzieloną w drodze refaktury;
2. w przypadku nie dojścia do skutku planowanego przeniesienia prawa własności Nieruchomości Spółka Dzielona miała być obowiązana do zwrotu wydatków na Nieruchomość poniesionych przez Zbywcę w okresie obowiązywania Porozumienia.
   
   

W wyniku Porozumienia, nakłady na Nieruchomość były ponoszone zarówno przez Spółkę Dzieloną, jak i Zbywcę. Ze względu na związek z zamierzonymi czynnościami opodatkowanymi VAT (odpłatny wynajem powierzchni) Zbywca odliczał podatek naliczony z tytułu poniesionych wydatków związanych z Nieruchomością.

Zbywca, po nabyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w skład której wchodziła m.in. Nieruchomość, wykorzystywał ją do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT polegającej na odpłatnym wynajmie powierzchni użytkowych wchodzących w skład Nieruchomości. W związku z tą działalnością Zbywca ponosił nakłady na ulepszenie Nieruchomości oraz koszty jej bieżącego utrzymania (np. koszty dostawy mediów, zapewnienia ochrony) i odliczał podatek naliczony z tytułu poniesionych wydatków.

Na dzień Transakcji suma wydatków poniesionych na ulepszenie poszczególnych Budynków przekroczy 30% wartości początkowej każdego z nich.

Nie dojdzie jednak do sytuacji, w której upłynęłoby dwa lata lub więcej:

• od momentu w którym każdy z Budynków byłby przedmiotem transakcji opodatkowanej VAT po dokonaniu ulepszeń w Budynkach o wartość 30% lub więcej jego wartości początkowej

• do momentu Transakcji.
  
  

W konsekwencji, Zbywca po dokonaniu ulepszeń Budynków przekraczających 30% wartości początkowej każdego z nich nie będzie wykorzystywał Budynków do czynności opodatkowanych VAT przez okres 5 lat.

Zbywcy przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wydatków ponoszonych na ulepszenie Budynków.

Jak wskazano uprzednio, Transakcji podlegać będzie Nieruchomość Będąca Przedmiotem Transakcji. Jednocześnie z uwagi na wygaśnięcie lub rozwiązanie zawartych przez Zbywcę umów najmu, na Nabywcę nie zostaną przeniesione wynikające z nich dotychczas prawa i obowiązki Zbywcy.

W wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione (bez dodatkowego wynagrodzenia) niektóre prawa i obowiązki Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością Będącą Przedmiotem Transakcji, w szczególności:

• majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z pracami budowlanymi Nieruchomości,

• majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych dotyczących planowanej i zaniechanej przez Zbywcę inwestycji na Nieruchomości,

• dokumentacja techniczna ściśle związana z Nieruchomością,

• ewentualne prawa i obowiązki z decyzji i pozwoleń administracyjnych ściśle związanych z Nieruchomością.
  
  

Planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych należności oraz zobowiązań Zbywcy.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które były i są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku transakcji obejmuje w szczególności:

• prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,

• prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:
  • dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, gaz, odbiór ścieków, dostawa wody),
  • ubezpieczenia Nieruchomości (po Transakcji Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu),
  • ochrony Nieruchomości,
  • wywozu nieczystości,
  • monitoringu pożarowego,
  • utrzymania czystości,
  • usług telekomunikacyjnych.
    
    

W związku ze sprzedażą Nieruchomości Będącej Przedmiotem Transakcji, Zbywca rozwiązał już lub rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości Będącej Przedmiotem Transakcji. Nabywca zawrze w tym celu nowe umowy (w tym na czas trwania prowadzonej przez siebie inwestycji) w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy.

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

• umowy rachunków bankowych Zbywcy,

• umowy o świadczenie usług księgowych i prawnych,

• środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

• tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców,

• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

• prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy (niewykluczone, iż umowa najmu lokalu będzie zawarta przez Nabywcę z tym samym dostawcą, z którym umowę ma zawartą Zbywca).
  
  

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, ponieważ wszelkie czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości, jak również bieżąca księgowość są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi. W rezultacie w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy.

Budynki wchodzące w skład Nieruchomości Będącej Przedmiotem Transakcji nie stanowią formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w działalności prowadzonej przez Zbywcę.

Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynki nie będą stanowiły formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Wynajem powierzchni w Budynkach stanowił dotychczas podstawowe źródło przychodów Zbywcy.

Jak wskazano powyżej, po nabyciu Nieruchomości Będącej Przedmiotem Transakcji od Zbywcy, Nabywca planuje przeprowadzić inwestycję polegającą na przebudowie i rozbudowie Budynku Handlowego wchodzącego w skład Nieruchomości Będącej Przedmiotem Transakcji oraz wyburzeniu pozostałych Budynków znajdujących się na Nieruchomości Będącej Przedmiotem Transakcji. Po zakończeniu inwestycji, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca będzie wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie. W przeciwieństwie do dotychczasowego sposobu wykorzystania powierzchni Budynku Handlowego (w przeważającej części na cele handlowe), Nabywca planuje wynajmować je w większości na cele biurowe. W związku ze zmianą charakteru Budynku Handlowego, powszechnie znanego i nazywanego Domem Towarowym, Nabywca planuje posługiwać się obecną nazwą przez ograniczony czas po Transakcji a w dalszej perspektywie zmienić ją na inną, bardziej odpowiednią dla zamierzonego przeznaczenia.

Zarówno Nabywca jak i Zbywca są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

Zbywca wystawi i doręczy Nabywcy fakturę VAT dokumentującą Transakcję w wykazanym stosownym Podatkiem VAT z tytułu Transakcji.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpili zarówno Zbywca, jak i Nabywca.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1. Czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości Będącej Przedmiotem Transakcji (z tytułu Transakcji) - zgodnie z art. 86 Ustawy o VAT...
2. Czy z tytułu nabycia Nieruchomości Będącej Przedmiotem Transakcji (z tytułu Transakcji) na Nabywcy będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC...
   
   

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 31.12.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-1131/13-2/AO.

Zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu nabycia Nieruchomości Będącej Przedmiotem Transakcji (z tytułu Transakcji) na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zawiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości Będącej Przedmiotem Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT według stawki podstawowej (do Transakcji nie będzie miało bowiem zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ani zwolnienie obligatoryjne z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, co wykazano powyżej). Konsekwentnie, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC a na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC z tytułu Transakcji.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • (uchylone),
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
     
   
   

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem od C. Sp. z o.o. (dalej; „Zbywca”) nieruchomość (dalej: „Transakcja”, „Nieruchomość Będąca Przedmiotem Transakcji” lub „Nieruchomość”). Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję na początku 2014 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 31.12.2013 r. Nr IPPP2/443-1131/13-2/AO w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, iż „Skoro Transakcja będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie miało zastosowania żadne ze zwolnień z VAT przewidziane w Ustawie o VAT, a równocześnie dla planowanej Transakcji nie przewidziano obniżonej stawki podatku - sprzedaż Nieruchomości Będącej Przedmiotem Transakcji przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.