2013.12.10 - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB2/436-487/13-2/LS
z 10 grudnia 2013 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 12.09.2013 r. (data wpływu 13.09.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13.09.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. H. Sp. k.-a. [dalej: Wnioskodawca lub Nabywca] planuje nabyć za wynagrodzeniem [dalej: Transakcja] od G. G. Sp. z o.o. K. Sp. k.-a. [dalej: Zbywca lub Sprzedający] nieruchomość komercyjną położoną w Warszawie funkcjonującą pod nazwą „M.” lub „T.” [dalej: Nieruchomość].

Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję przed końcem 2013 r. lub na początku 2014 r. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 14 [księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy; dalej: Działka 1],

prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 15/13 [księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy; dalej: Działka 2],

prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 15/14 [księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy; dalej: Działka 3],

własność znajdujących się na Działce 1: budynku biurowego [dalej: Budynek] i innych obiektów budowlanych (w tym budowli, w szczególności w postaci miejsc parkingowych, dróg wewnętrznych, chodników dla pieszych, generatorów prądotwórczych, oraz obiektów małej architektury) wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi,

w postaci parkingu oraz wewnętrznej drogi dojazdowej do Budynku zlokalizowanego na Działce 1) znajdujących się na Działce 2,

własność znajdujących się na Działce 3: budynku magazynowo-administracyjnego [dalej: Budynek Magazynowo-Administracyjny] i innych obiektów budowlanych (w tym budowli, w szczególności w postaci parkingu, dróg wewnętrznych, chodników dla pieszych) wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi.

Prawo wieczystego użytkowania Działki 1 (wraz z własnością istniejącego na niej starego budynku: przeznaczonej do rozbiórki stacji trafo), na której rozpoczęto inwestycję w postaci budowy Budynku i innych związanych z nim obiektów, instalacji i urządzeń, zostało nabyte przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 6 kwietnia 2012 r. Sprzedaż została opodatkowana według 23% stawki VAT, a Sprzedający odliczył naliczony przy nabyciu podatek VAT. Po dokonaniu wyburzeń istniejących starych naniesień, w wykonaniu zamierzonej inwestycji, Sprzedający wybudował Budynek, pozostałe obiekty budowlane, instalacje i urządzenia zlokalizowane na Działce 1 i w dniu 26 kwietnia 2013 r. uzyskał pozwolenie na ich użytkowanie.

Prawo wieczystego użytkowania Działki 2 zabudowanej parkingiem oraz Działki 3 wraz ze zlokalizowanym na niej Budynkiem Magazynowo-Administracyjnym, innymi obiektami budowlanymi, związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami, Sprzedający nabył na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 20 listopada 2012 r. Sprzedaż została opodatkowana według 23% stawki VAT. Sprzedający odliczył naliczony przy nabyciu podatek VAT. Po nabyciu Działki 2, Sprzedający wybudował znajdującą się na niej wewnętrzną drogę dojazdową do Budynku zlokalizowanego na Działce 1.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku, pozostałych obiektów budowlanych, instalacji i urządzeń znajdujących się na Działce 1 oraz wewnętrznej drogi dojazdowej zlokalizowanej na Działce 2, wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej na odpłatnym wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości), Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Działka 1, Działka 2 oraz Działka 3 przeznaczone są pod zabudowę.

Przeważająca część powierzchni w Budynku, jak również dostępnych miejsc parkingowych znajdujących się na Działce 1, została już oddana najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu — na dzień Transakcji nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania najemcom części tych obiektów do użytkowania. Pozostałe niewielkie powierzchnie w Budynku, pozostałe miejsca parkingowe, inne obiekty budowlane, instalacje i urządzenia zlokalizowane na Działce 1 nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre z tych obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu).

Budynek Magazynowo-Administracyjny oraz inne obiekty budowlane, związane z nimi instalacje i urządzenia znajdujące się na Działce 3 były przedmiotem czynności opodatkowanej VAT ponad dwa lata przed planowaną Transakcją. W chwili obecnej część powierzchni w Budynku jest w użytkowaniu najemcy na podstawie zawartych odpłatnych umów najmu.

Zlokalizowana na Działce 2 wewnętrzna droga dojazdowa nie była dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT. Parking znajdujący się Działce 2 został wybudowany przez podatnika VAT (od którego Sprzedający nabył prawo wieczystego użytkowania Działki 2) i służył działalności opodatkowanej VAT w związku z czym przy zakupie towarów i usług związanych z jego budową przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Parking był w części przedmiotem czynności opodatkowanej VAT i został oddany do użytkowania więcej niż dwa lata przed planowaną Transakcją [dalej: Parking 1] a pozostała część parkingu była przedmiotem czynności opodatkowanej VAT i została oddana do użytkowania mniej niż dwa lata przed Transakcją [dalej: Parking 2].

Budynek, Budynek Magazynowo-Administracyjny i budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Transakcji.

Wnioskodawca i Sprzedający zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy całej Nieruchomości. Przed dniem Transakcji Nabywca i Sprzedający złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny [t.j. Dz.U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zm. - dalej: KC lub Kodeks cywilny], wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,

prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych zawartych przez Sprzedającego,

prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego,

ewentualne prawa do znaków pod jakimi funkcjonuje Nieruchomość,

dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane),

określone ruchomości związane z Nieruchomością (w szczególności z Budynkiem i Budynkiem Magazynowo-Administracyjnym) służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.

W zakresie zobowiązań kredytowych Sprzedającego możliwe jest, że w wyniku ustaleń dokonanych z bankiem, Nabywca wejdzie w prawa i obowiązki Sprzedającego będącego kredytobiorcą.

W zakresie zobowiązań wynikających z umów pożyczek/wyemitowanych obligacji, Nabywca nie wejdzie w prawa i obowiązki Sprzedającego będącego pożyczkobiorcą/emitentem obligacji.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców).

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,

prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:

dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, gaz, dostawa wody i odbiór ścieków, odprowadzanie wody deszczowej, usługi telekomunikacyjne),

ubezpieczenia Nieruchomości (po Transakcji Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu),

ochrony Nieruchomości,

utrzymania czystości.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),

umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,

środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),

tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),

firma Sprzedającego,

prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników.

Budynki, będące przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowią formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji budynki te nie będą stanowiły formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Po Transakcji może dojść pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości.

Przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Wnioskodawcę fakturę z wykazanym podatkiem VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?
Czy nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 06.12.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-980/13-2/KG.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli strony Transakcji dokonają wyboru opodatkowania Transakcji VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy VAT, to sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. Konsekwentnie, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

(uchylone),

umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż D. Sp. z o.o. H. Sp. k.-a. [dalej: Wnioskodawca lub Nabywca] planuje nabyć za wynagrodzeniem [dalej: Transakcja] od G. G. Sp. z o.o. K. Sp. k.-a. [dalej: Zbywca lub Sprzedający] nieruchomość komercyjną położoną w Warszawie funkcjonującą pod nazwą „M.” lub „T.” [dalej: Nieruchomość].

W interpretacji indywidualnej z dnia 06.12.2013 r. Nr IPPP2/443-980/13-2/KG dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że sprzedaż przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin