INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 12.09.2013r. (data wpływu 13.09.2013r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zakupu Nieruchomości tj. Budynków i Budowli oraz gruntu- jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13.09.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zakupu Nieruchomości tj. Budynków i Budowli oraz gruntu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: Nabywca lub Spółka) zamierza prowadzić działalność m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami. Spółka jest w trakcie rejestracji - w chwili nadania numeru NIP, zostanie on dosłany przez Spółkę do tut. Izby.

Spółka planuje nabyć (dalej: Transakcja) od spółki z siedzibą w Polsce, będącej podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: Zbywca), nieruchomość składającą się z budynku centrum handlowo-rozrywkowego (dalej: Budynek) wraz z przynależną infrastrukturą, obejmującą w szczególności: infrastrukturę energetyczną, odgromową, kanalizacji deszczowej, drogi wewnętrzne, zewnętrzne ekrany akustyczne, mur oporowy, parkingi, chodniki (dalej: Budowle), położonych w Lublinie, na ośmiu działkach gruntu pozostających w użytkowaniu wieczystym Zbywcy (dalej razem jako: Nieruchomość). Aktualnie Zbywca rozważa możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo ich własności. Wszystkie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości są zabudowane Budynkiem oraz Budowlami.

Na moment Transakcji, Nabywca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT ). Nabywca planuje wykorzystywać nabytą w ramach Transakcji Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, tj. do świadczenia usług wynajmu na rzecz osób trzecich.

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w listopadzie 2007 r. w drodze aportu przedsiębiorstwa, w ramach transakcji nie podlegającej opodatkowaniu VAT. Budowa Budynku została zakończona na początku 2007r., a w czerwcu 2007 r. Budynek został oddany do użytkowania. Spółce wnoszącej aport do Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur VAT dokumentujących nabycie towarów i usług związanych z budową lub nabyciem Budynku oraz Budowli. Od momentu oddania Budynku do użytkowania całość jego powierzchni była oddana w najem opodatkowany VAT (tj. od momentu oddania w najem upłynęły ponad 2 lata). Powyższe oznacza, że nie ma takiej powierzchni w Budynku, która nie podlegałaby w ogóle wynajęciu (poza częściami z definicji nie oferowanymi jako samodzielny przedmiot najmu, tj. np. powierzchni wspólnych, które są jednak wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem-w tym również są oddawane w najem pod stoiska handlowe, dalej: Części Wspólne oraz powierzchni związanych z bieżącym administrowaniem Budynkiem, np. pomieszczeń gospodarczych, niezbędnych do właściwej obsługi umów najmu).

Od momentu nabycia Budynku oraz oddania go w najem, Zbywca nie ponosił wydatków na jego ulepszenie, których łączna wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% jego wartości początkowej.

Zawarte przez Zbywcę umowy najmu definiują Części Wspólne jako wszystkie obszary na terenie centrum handlowego, w tym m.in. wejścia, korytarze, podziemia, parking samochodowy, przejścia, wyjścia, toalety, schody, windy, pomieszczenia techniczne, drogi, przeznaczone przez wynajmującego do użytku publicznego. Stosownie do załącznika do umowy najmu, zatytułowanego „Zasady eksploatacji” - dokumentu stanowiącego integralną część umowy najmu, każdy korzystający z Części Wspólnych (w tym najemca i jego pracownicy) ma prawo do swobodnego ich używania zgodnie z ich przeznaczeniem. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są zobowiązani do ponoszenia opłat z tytułu Części Wspólnych. Opłaty obejmują koszty związane z utrzymaniem Części Wspólnych, m.in. z utrzymaniem czystości, konserwacją, naprawą Części Wspólnych, ich zarządzaniem i administracją, ochroną przeciwpożarową, oświetleniem i dostarczaniem wody do Części Wspólnych, ogrzewaniem Części Wspólnych, czy chłodzeniem lub wentylacją Części Wspólnych. Ww. opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz każdego z najemców.

Budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały przez Zbywcę nabyte i na ich ulepszenie nie były ponoszone wydatki, których wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% wartości początkowej każdej z nich. Jednocześnie Zbywca miał prawo i odliczył VAT naliczony z tytułu wydatków na ulepszenia Budowli, które stanowiły mniej, niż 30% wartości początkowej każdej z nich. Budowle, jako obsługująca Budynek infrastruktura, nie są przedmiotem odrębnego najmu-prawo do ich wykorzystywania objęte jest umowami najmu powierzchni w Budynku. Od momentu oddania do wykorzystywania Budowli przez najemców upłynęły ponad 2 lata.

Szczegółowa lista Budowli znajduje się poniżej:

Zbywcy — z uwagi na związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych (usługi najmu gospodarczego), przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wydatkami poniesionymi na nabycie i ulepszenie Nieruchomości. W zakresie, w jakim VAT naliczony występował, Zbywca dokonywał jego odliczenia.

W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości, Zbywca zawarł niezbędne umowy m.in. w zakresie dostawy mediów, zarządzania Nieruchomością, bieżącej obsługi Nieruchomości (konserwacja, remonty), utrzymania wind i schodów ruchomych, utrzymania czystości na Nieruchomości, ochrony, umowy licencyjne oraz umowy w zakresie usług marketingowych. Zbywca, w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowania, korzysta także z usług księgowych i bieżącego doradztwa.

Nieruchomość stanowi główny, ale nie jedyny składnik majątku Zbywcy, który posiada również środki pieniężne na rachunkach bankowych oraz należności, głównie z tytułu dostaw i usług.

Zbywca jest stroną w postępowaniach sądowych, dotyczących prowadzonej przez nią działalności gospodarczej.

Zbywca jest finansowany pożyczką przez spółkę, należącą do tej samej co Wnioskodawca grupy kapitałowej.

W ramach planowanej Transakcji, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo Zbywca przeniesie na Nabywcę, jako integralną część Budynku i jego wartości w ramach ustalonej ceny, prawa i obowiązki wynikające z gwarancji budowlanych, gwarancji związanych z umowami najmu, prawa autorskie do projektu, prawa autorskie i prawa z rejestracji domeny internetowej oraz prawa autorskie i ochronne do znaków towarowych, a także prawa z polisy ubezpieczenia mienia, tj. Nieruchomości oraz umowy licencyjne.

Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Nabywcę umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością. W okresie przejściowym po transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę. Dodatkowo na Nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, bieżącego doradztwa.

Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją), rachunków bankowych, czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa - umowami najmu).

Nabywca nie przejmie również zobowiązań Zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu pożyczki). Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy. Przedmiotem Transakcji nie będą także pozostałe aktywa Zbywcy. Zbywca w ramach kontynuowania działalności, w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Nabywcę.

Przedmiot Transakcji, zarówno cała Nieruchomość ani też żadna z jej części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym czy też funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału / ów.

W świetle planowanego zdarzenia przyszłego, Nabywca pragnie dokonać potwierdzenia: (i) prawa do odliczenia VAT naliczonego w związku z Transakcją w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (tj. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.; dalej: ustawa o VAT) oraz (ii) klasyfikacji Transakcji z punktu widzenia podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 r., tj. Dz.U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.; dalej: ustawa o PCC).

Spółka zwraca uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do Transakcji, dotyczące klasyfikacji Transakcji dla celów VAT zostało sformułowane i złożone w tut. Izbie również przez Zbywcę Nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję w części dotyczącej dostawy Budynku, w konsekwencji opodatkowania dostawy Budynku w ramach Transakcji podstawową stawką VAT (obecnie 23%), jako odpłatnej dostawy towarów...
2. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję w części dotyczącej dostawy Budowli, w konsekwencji opodatkowania dostawy Budowli w ramach Transakcji podstawową stawką VAT (obecnie 23%), jako odpłatnej dostawy towarów...
3. Czy Nabywca zobowiązany będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu Nieruchomości w ramach Transakcji...
   
   

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 13.11.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-926/13-3/MP.

Zdaniem Wnioskodawcy nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z uwagi na opodatkowanie ich dostawy podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług”. W rezultacie, ze względu na podleganie przepisom ustawy o VAT i opodatkowaniu Transakcji stawką podstawową VAT (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii Spółka przedstawiła we wcześniejszej części niniejszego wniosku), Transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak wskazano powyżej, również Zbywca wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, którego celem jest potwierdzenie, że Transakcja w części dotyczącej dostawy Budynków oraz Budowli będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

We wskazanym wyżej art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Natomiast zgodnie z art. 1 ust. 4 ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli ich przedmiotem są:

1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
   
   

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • (uchylone),
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
     
     

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka zamierza dokonać nabycia Budynku, Budowli oraz Gruntów Niezabudowanych, tj. nieruchomości składającej się z budynku centrum handlowo-rozrywkowego wraz z przynależną do niego infrastrukturą oraz działki niezabudowane, nieobjęte planem zagospodarowania przestrzennego. Całość powierzchni Budynku przeznaczona była na wynajem, m.in. pod stoiska handlowe.

W ramach planowanej transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z gwarancji budowlanych, gwarancji związanych z umowami najmu, prawa autorskie do projektu, prawa autorskie i ochronne do znaków towarowych, prawa autorskie i prawa z rejestracji domeny internetowej a także prawa z polisy ubezpieczenia mienia, tj. Nieruchomości oraz umowy licencyjne zawarte z firmami fonograficznymi.

Zbywca nie przeniesie na Nabywcę jednak praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości m.in. w zakresie zarządzania Nieruchomością, umowami związanymi z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa w zakresie usług księgowych, bieżącego doradztwa; zobowiązań –w szczególności z tytułu pożyczki, należności- w tym związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją czy też rachunkami bankowymi.

W interpretacji indywidualnej z dnia 13.11.2013 r. Nr IPPP1/443-926/13-3/MP dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że : „Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że do przedmiotowej Transakcji zbycia Budynku i Budowli oraz prawa użytkowania wieczystego (prawa własności) gruntu, na którym są one posadowione znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynili;
2. złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
   
   

Z powyższego wynika, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu powyższych warunków dostawca nieruchomości lub jej części może z niego zrezygnować. Z przedstawionych okoliczności wynika, że Zbywca i Nabywca wypełnią obydwie, wynikające z przedmiotowego przepisu przesłanki rezygnacji ze zwolnienia, tj. zarejestrowanie Zbywcy i Nabywcy jako podatników VAT oraz złożenie przez nich naczelnikowi urzędu skarbowego stosownego oświadczenia o wyborze opodatkowania Transakcji. Zatem w przypadku wyboru opcji opodatkowania, dostawa Budynku, Budowli i gruntu, na którym są one posadowione podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%”.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro strony Transakcji wybiorą opcję opodatkowania VAT i sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, wówczas znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 poz. 270 ze zm). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.