Z treści zapytania Podatnika wynika, iż jako komunalny zakład gospodarki mieszkaniowej, w związku z koniecznością przeprowadzenia kapitalnego remontu w zarządzanych budynkach (rewitalizacji), jest zobligowany do zapewnienia lokatorom tych budynków zastępczych lokali mieszkalnych. W sytuacji tej, aby zagwarantować mieszkania dla lokatorów, Zakład zamierza wyremontować posiadane w innych budynkach pustostany.

W opinii Podatnika, wartość nakładów inwestycyjnych wraz z nakładami na remonty pustostanów zwiększy wartość początkową budynków po zakończeniu rewitalizacji, tj. remontu kapitalnego budynków.

Wypowiadając się w powyższej kwestii zauważyć należy, iż stosownie do przepisu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) kosztami uzyskania przychodu są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W myśl natomiast przepisów art. 15 ust. 6 ustawy podatkowej kosztami uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 16 a – 16 m ustawy podatkowej.

Dla celów podatkowych za środki trwałe uznaje się, stosownie do unormowań art.16a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2. maszyny, urządzenia i środki transportu,

3. inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1.

Mając na uwadze wyżej przedstawione unormowania stwierdzić należy, iż budynki przeznaczone do rewitalizacji oraz budynki komunalne, w których znajdują się pustostany przeznaczone do remontu, to odrębne środki trwałe. Zatem, nakłady poniesione na każdy z tych środków powinny być rozpatrywane odrębnie.

Dla prawidłowej kwalifikacji do kosztów podatkowych wydatków związanych z pracami budowlanymi należy ustalić charakter tychże prac – czy są to prace remontowe czy ulepszeniowe.

Stosownie bowiem do przepisów art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy podatkowej – nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środka trwałego stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

W myśl przepisu art. 16g ust. 13 ustawy podatkowej w sytuacji, gdy środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3 – 11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Jeżeli więc, w wyniku przeprowadzonych prac następuje wzrost wartości użytkowej obiektu, to prace te stanowić będą ulepszenie środka trwałego. Wobec powyższego poniesione nakłady zwiększą wartość początkową środka trwałego, będącą podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Remont natomiast dotyczy prac o charakterze odtworzeniowym. W jego wyniku następuje przywrócenie składnikom majątkowym sprawności użytkowej. Koszty remontu zatem, stosownie do unormowań art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, będą mogły zostać zaliczone bezpośrednio do kosztów działalności gospodarczej.

Reasumując. W analizowanej sprawie, koszty poniesione w związku z pracami budowlanymi dotyczącymi pustostanów jeśli ich zakres mieścić się będzie w pojęciu remontu (prace te nie spowodują wzrostu wartości użytkowej budynków, w których znajdują się pustostany), będą kosztem uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia, natomiast koszty związane z rewitalizacją budynków zwiększą wartość początkową tychże budynków, skutkować bowiem będą ulepszeniem tych środków trwałych.